我们长期调研三旧改造与房地产行业，对粤港澳大湾区一年半的踩盘，发现必须要对一些房地产的严重违法违规行为进行整饬，严明国法行纪，房地产行业才能规范有序地向“新发展模式转型”。否则，有了新的发展模式，仍然会固疾重犯。
图1:新华社原文截图
在俄罗斯与乌克兰战争期间，美国对在美上市的中概股上下其手，国际金融市场大幅下挫，A股暴跌，与中国经济基本面严重背离之时，3月16日由中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持召开了国务院金融稳定委员会专题会议，各方面对这次会议反响热烈，用银码投票，国内A股与香港股市从大象到蚊子，全面放飞，地产股更是全盘咸鱼翻身。
我们特别关注到刘副总理关于房地产的内容。新华社发稿，字字珠玑，为不引发歧义，有关房地产的内容，引正文如下：
“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”
“会议强调，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。对市场关注的热点问题要及时回应。凡是对资本市场产生重大影响的政策，应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性。国务院金融委将根据党中央、国务院的要求，加大协调和沟通力度，必要时进行问责。金融机构必须从大局出发，坚定支持实体经济发展。欢迎长期机构投资者增加持股比例。各方面必须深刻认识‘两个确立’的重大意义，坚决做到‘两个维护’，保持中国经济健康发展的长期态势，共同维护资本市场的稳定发展。”
这表明，党中央和中央政府有极强的问题意识，强调“要有力有效”地防范与化解房地产领域的风险，提供应对方案。我们长期调研三旧改造与房地产行业，对粤港澳大湾区一年半的踩盘，发现必须要对一些房地产的严重违法违规行为进行整饬，严明国法行纪，房地产行业才能规范有序地向“新发展模式转型”。否则，有了新的发展模式，仍然会固疾重犯。
一、要彻底解决民营房地产企业囤地、捂盘的固疾
自去年七月，国家启动对房地产行业的整改以来，不少民营房企困死在囤地捂盘上，特别是囤旧改土地和延迟开发项目，一些活得滋润的民营房企在2022年1月春节前后，也随着春天的脚步，试探着政策的回暖，大举起楼，一俟政府放开限价政策，立即把房价拉出新一轮暴升行情。
广州尤其典型。合生集团在天河牛奶厂板块的合生帝景项目，共持有120亩，其中一块未开发土地，直接从1999年囤积至今，我们无法查询到原始拿地的价格数据，但地价翻倍几多，不得而知。但据我们所知，1999年的该地区的地价论亩卖，每平方建筑面积不会超过4000元，而今每平方已经卖至13万 。可以肯定，合生集团如果起卖其项目上的新房，70年的住宅产权证，不足47年。
自称是 “国内旧改No.1”佳兆业集团，在广州海珠区的佳兆业中心，商业公寓原本50年的产权证，只剩下32年，时光是怎样被偷走的？这不是一件简单的事。
图2、图3：合生集团在广州天河区牛奶厂板块的楼盘销售中心，沙盘模型。
上：沙盘显示的项目全景，红色部分为正在开发的新一期土地，为1999年获得；
下：沙盘中新开发的土地模型放大图。
图4：广州海珠区的佳兆业中心项目
二、要彻底解决民企普遍存在的违法、违规、违章的问题
在广州的金融城，世茂地产名下的“汇金中心”项目，竟然堂而皇之，在光天化日之下，违法僭建两座超出100米高的商业体，那正是军用空中航道，有明文规定限高。
同一地段还有“佳兆业金融城一号”住宅项目，违反限高令，违反建筑批文，违建多出近17层。
在广州五羊新城，世茂地产一座类似神牌一般的超高层住宅，不仅严重破坏了周边的自然环境，其高度拉出的斜线，遮挡了后面住宅的采光采阳。
此三例，足见问题普遍且严重存在于民企当中。
图5：世茂地产在广州金融城的超高字楼
图6：世茂地产在广州五羊新城盖的超高层建筑，现已烂尾
图7：广州天河区佳兆业金融城一号模型，27层以上为违建并烂尾（图自房天下）
三、彻底解决公私不分，官方无原则护商
此处指的商，主要是一些经营不善的民营房地产商。在2021年的房地产行业清理整顿中，恒大、富力、佳兆业、雪松等巨鲸型民企，以及一些体量中等的时代、奥园、花样年等海豚型民企业，纷纷爆雷，早有先兆。
富力于2019年底已经出现危机，由广州市政府牵头，让广州一家省属国企出资70亿救援。恒大更是在2020年7至9月，由广州市政府出面，分配任务式地强行摊派给各相关国企与其它机构拉拔打救，合共1200亿元。
官员凭什么让国企拿百姓的钱，救一家经营不善的民企？其中有无私相收授？这一直是我们的疑问。当初出资出打救私企的不少国企，今天的日子也很不好过：给出的钱，无从收回，坏帐拨备严重侵食了正常的营收，更难以在疫情导致的财政巨额开支中，给政府更多的帮助。
图8：2020年9月29日，恒大集团董事局主席、党委书记许家印与1300亿全体战略投资高管合影
图9：2020年9月29日，恒大集团董事局主席、党委书记许家印与1300亿全体战略投资高管合影，网络出现对应战略投资方救援资金对应图。（仅供参考）
四、严厉打击和重处官商勾结，私拉抬价
2022年春节后的粤港澳大湾区房市，以广州为龙头，民营房企再次成为拉抬房价的带头阿哥。合景泰富直接把广州金融城的房价拉抬到广州房价之最。没有2000万元的现金验资（含股票、银行理财、基金帐户、现金存款等），直接拉黑登记看房资格。
这块2019年2月28日，由该集团经56轮竞拍而得，“地价37亿元+55%自持面积”，折合楼面地价每平方37465元，扣除自持面积，楼面价约每平方8.3万元，却吹风售价达每平方20-28万。
此时，广州还处于2021年底至2022年1月限价时期，所有的国企，哪怕是象中海地产这类最新五代户型设计、最新建材入市的顶级央企，一线江景房观皓府，地价每平方5.3万元，也只能被限售在亏损价8万元。谁授权这家民企，让它可以例外？
图10-11：广州天河区合景泰富在金融城新和牛奶厂两个版块楼盘的信息截图
图12-13：合景泰富集团在广州天河区牛奶厂板块在建项目“合景 臻颐府”施工现场外景
由于民企与政府桌底下的“议价”能力很强，作为央企，保利与招商两大地产央企在海珠区的项目也只是保本微利，优质地段也只能卖每平方8万，而保利地产与侨鑫集团的央民合作，早在2022年初，就已私下向客户放风，声称每平方至少10万+，物业管理费每平方10元，并开始通过销售吹风蓄客。2022年正月十五还没过，限价政策放宽，立马升价为每平方14-16万，物业费加恒温电费每平方共16元。
保利的销售人员也承认，这种搔操作，只有民企搞得掂政府，国企只能听政府的，用最低限购价销售保利的楼盘，无以获得私企的巨利。此风一开，国企与民企的“合作共赢”，抬价害市，必成新型的合作模式。
图14：侨鑫集团与保利发展在广州天河区合作开发项目的信息截图
五、高度重视地方政府的土地财政不可持续
近期，广州市某国企Y秀城投面临境内城投债还本付息，却因囊中羞涩，几乎违约。原因是市政府要求它多次承担向爆雷私企融资、代垫恒大未完工项目保工交楼、稳价稳市的任务，再因疫情上缴财政资金，也就是承担了它不应承担和应当承担的双重责任。
为防止Y秀城投违约，2021年底，广州市政府不得不以底价，两次集中且密集拍地，回款支持其如期归还投资者本息。
国企帮助政府防疫抗疫，完成一些关乎民生的社会责任，这是国企存在的应有之意，但让它承担救援长歪的民企，则是滥用公权公款。这样国企活不好，政府就用土地财政输血。哪一天土地资源枯竭，政府拿什么可帮助血管被抽干的国企？
土地财政的根本问题，就是土地资源不可再生，特别是内陆省份，土地资源要么向耕地下手，要么向湖泊、洼地、旧改索取土地。中央规定18亿亩耕地的红线不可破，但事实上一破再破。旧村改造的本质，就是把农村的集体土地用于城市扩张，耕地不断被征用。土地财政在城市群战略的掩护下，才有可拍的新征土地。
粤港澳大湾区这样发展下去，城市边缘不断挤压可耕地，可利用的土地越来越少，地价越来越贵，房价水涨船高，香港似的棺材房、棺材格（劏房、笼屋、鸽仔笼）已在广州、深圳两地出现。
疫情早期，我们作为大学生志愿者，随广州市街道工作人员在广州老城区分发防疫物资，发现了不少劏房。劏房、笼屋、鸽仔笼，不再是香港的专利，也有不少来穗工作的年青人租住在这样的地方。
图15-16：香港劏房现状（来源于互联网）
六、高度重视未来的城市病：高容积率与土地寻租并行
土地的枯竭，导致政府无地或少地可拍，政府财政困难，更加无力大规模开展城市建设，无力改善百姓居住环境，民企与国企在有限的土地上如此恶性循环，是所有一线与二线城市的通病。
只要土地财政成为地方政府的生命线，地王就会不断涌现，地价就会不断再创新高，房价就会不断刷新认。这三个刷新，又导致调控过后，政策一松挷，地价房价再出现报复性飚升，如此往复循环，已成规律。这三个刷新，又导致民企房地产商囤地捂地动机更强，拱高房价手段更多，行贿官员，官商勾结，人为加码容积率，楼长利翻，诱惑更高。这三个刷新，还导致城市楼宇越长越高，城市内巨大的风洞效应，无处不在。无风风三级，有风吹人跑；楼高阴面大，阳光难寻一片片，处处仅见一线线，百姓健康受损；高楼宇还带来的城市救援、电梯安全、交通拥堵等未来城市病高发的问题。
我们有同学要主攻建筑学硕、博专业，老师直接建议主攻楼宇维护、重型电机维修、防震抗裂等领域。还有专家预期，目前的超高建筑，从过去的商用为主，转向近十多年以民用为主，未来很容易出现香港那样的大型超高建筑社区防疫难，群体暴发易等问题。2003年香港SARS与近期香港新冠疫情第五波大暴发，主要源自超高楼宇社区的病毒传播。
上述实地踩盘调研发现的问题，不仅局限于广州，整个粤港澳大湾区中的深圳、东莞、潮汕等地区，乃至全国一、二线城市普遍存在，甚至在广东省韶关这类三线城市，山西省柳林市这类四线城市，山西省石楼县这类五、六线县城，也未能豁免。
如果对上述问题不从严处理，国务院金融稳定委员会专题会议提出的“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”的提法，将可能再度助长违法违规违章、行贿受贿、官商勾结、变招侵食耕地的歪风。
图17：《环球时报》特约评论员对经济政策的看法
这并不是胡锡进所说的在经济政策上的“过左”，而是为了国家政治、经济、金融等各方面的稳定。房地产行业的暴利引发的问题，属于历史积弊。我们调研发现的最新情况和观点，是否存在胡锡进先生所指“过左”的问题？如果认为前期中央调控房地产市场的指导性方针，各地具体措施有点用力过猛，统冠以“过左”的帽子，上纲上线，那么，我们可以十分肯定，房价任性的时代还没过去，更大的危机还在酝酿之中……
我们预期，在新一轮宽松政策下，借鉴广州市房价再度失序飚升的情况，很可能漫延，以至于最终损害各地区与国家的可持续发展潜力；房价新一轮报复性的狂飚滥涨，终将令党和政府的公信力进一步受损。我们希望，本轮中央金融稳定专项会议的不要被误解为纵容房地产任性的风向标。“保持中国经济健康发展的长期态势”，不能毁于房价的任性。
说明：凡未有明确标记的图片，均源自作者所拍
2022-3-17日
