我们所有人都知道房价在下滑。
但是大多数人都不知道这次房价会下滑多久。
国家密集发布了一系列刺激政策，但是几个月过去了，似乎并没有起到多大效果。
当前，房价下滑的程度，很可能远远超过了你的想象。
一、70大城市房价多数环比下降
为了理解当前房价下滑情况，我们首先看看70大城市新房和二手房的价格情况。
70大城市中，11月新房房价环比下降的有59个，而年初仅13个城市环比下降。从下表可见，5月以来，环比下降的城市突然增加，并越来越多，不可遏制。
二手房房价压力更大。70大城市中，11月二手房房价环比下降的有69个，而年初这一数据是30个。同样从5月份开始，环比下降的城市数量暴涨，11月仅杭州一个城市持平，其余全部下滑。
二、房价下滑的跌幅越来越大
不仅仅是数量增加，房价环比跌幅也越来越大。按70个大中城市的平均数据，年初新房环比跌幅为-0.22%，二手房为-0.26%。5-7月间，新房和二手房房跌幅突然扩大，并从8月开始持续扩大，直到11月。
分城市考察，我们会发现，跌幅扩大的城市越来越多。新房跌幅扩大的城市，年初仅1个，二手房年初仅2个城市跌幅扩大。在5-6月间，跌幅扩大的城市突然增加，并一直持续至今。
三、纬房研究院的分城市数据
前面的数据是房价平均数，这会导致一些数据“被平均”。因此，要更好地理解房价下滑的情况，我们最好采用房价的中位数。
下面，我们通过纬房研究院发布的房价中位数数据，看看目前主要城市的房价下滑情况。
首先看一线城市。一线城市全线下滑，近三月跌幅最大的是上海，跌幅为-3.66%。
其次我们看看主要二线城市。在26个主要二线城市中，近三月跌幅超过3%的有17个，在2-3%间的有8个，仅有一个跌幅小于2%。东莞、南通的跌幅更是超过5%。这是个什么概念呢？假如某东莞的房在三月前价格为200万，那么现在就只值189万了，三个月下滑11万。如果这个趋势不变，一年能下滑44万，将近1/4的价值没有了。
二线城市中有14个城市三月跌幅超过3%，这是非常恐怖的数据。假如趋势不变，一年跌幅超过12%。假如该二线城市的房子均价是200万，一年下去，房子跌幅就会超过24万。
三线城市跌幅比二线城市还大。在26个列出的三线城市中，有4个近三月跌幅超过5%，即年化跌幅超过20%。另有12个跌幅在3-5%之间，有10个小于3%（其中三个小于2%）。
四、供需实质性逆转
在这样的背景下，购房需求急剧下滑。我们以新房销售为例。2023年截止11月，商品住宅销售面积85,965万平，仅比2012年略多，少于2013-2022年间的任何一年。
为什么会出现这样的情况呢？因为房地产的供需发生了实质性的逆转。
从需求端看。由于城镇化减速和人口结构逆转，有购房需求的人群越来越少；由于高房价和居民部门高杠杆，有购房能力的人群也越来越少。
从供给端看。房地产供给明显过剩，空置率畸高。中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”
供需两端的变化，使得房地产的供求市场发生了实质性逆转，这是理解一切变化的基础。
五、未来会如何变化
房子卖不出去，资金回笼出问题，就开始爆发违约风险，再加上烂尾、暴雷等等各种因素，房价进一步下滑，这又会使得购房者继续观望，资金更难以回笼。进而，金融机构抽贷、惜贷，于是出现螺旋式下滑。
政府希望救市，但是，要救市，首先就是要让房企有足够的资金，不然它根本无法度过生死劫。然而，现在的情况它从哪里获得足够的资金呢？根本做不到。
首先，金融机构不愿意放贷。
国家三令五申，不断强调对正常经营的房企不能抽贷、惜贷，对民企国企要一视同仁。但是，如果真的给房企放贷，甚至给民企放贷，出了风险谁担？
《财新》采访某银行高层，该高层认为国家喊话作用不大，“再直白点说，就是现在剩下的房企未来是不是都能活？以后如果再出不良贷款，谁来负责？这些都环环相扣。”
某券商分析人员也表达类似意思，“已经展期的房企不用看了，银行现在对出险房企不抽贷就不错了。”
其次，房地产企业资金无法回笼。
资金无法回笼，拿地就会大幅度减少。而房地产开发贷是需要土地/项目抵押的，没有土地就没有新的开发贷，开发商融资又会进一步下滑。
再次，开发商挪用资金的渠道越来越少。
以前，预售资金监管不严，开发商经常性挪用资金。现在，在保交楼的高压环境下，地方对资金是严监管，开发商难以挪用资金去偿还到期债务，这可能提前刺破更多房企的泡沫。“当下，很多房企都有成百上千亿元的销售资金被锁定在监管账户上无法提取。地方政府的出发点一直是保交付，保工程支出。2021年以来，开发商大多采取合作开发模式，旗下项目合作方如果爆雷，地方政府对项目预售资金的监管就更加严格，甚至直接冻结。”
在这样的大背景下，我国商品房新开工面积，比高峰下滑60%。而日本房地产崩盘的时候，缩量也仅为高峰的50%（日本商品住宅新开工1990年171万套，2022年86万套，30年来的最低点是2009年的79万套，缩量约50%）。
在新开工面积缩减上，我国房地产已经超过日本泡沫崩盘时期。
在这样的情况下，明年房地产的压力将会继续。
也许，这一轮的寒潮将超过你的想象。
