导读：
“追不上房价的你，能追上房租吗?”这可能是今年最扎心的一问。买不起房子，可以租房，那万一租不起房子了，又该怎么办?
01
躲过了高房价，躲不过高房租。
近年，不断上涨的房租，引发了人们的关注。其实，这波涨价潮，从2018年6月份的毕业季就开始了。有人说大学毕业生初识社会残酷的第一堂课，可能是在群租房里学到的。这堂课的第一个关键词，叫价格高。
某房地产研究院统计数据显示，北京的平均租金是82元/平米，也就说，租个100平米的小三房，要8200元。注意，这只是平均数，越靠近市中心，租金越贵。
比如，北京西城区这套小房子，建于90年代，房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧，面积仅40平米，要价5500元。别瞧不上，很抢手的。
(上海各区房租价格)
一二线城市房租高，三线城市也不甘示弱。在山东济宁，装修简单的房子，租金也要1000元以上。
这堂课的第二个关键词，叫涨幅快。
2018年7月，全国热点城市的房租如脱缰野马。一线的房租同比涨了近20%。
据房天下的数据，2017年2月—2018年5月，17个热点城市房租年均上涨超过了8%，上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%，北京更是大涨25.9%!这个涨幅，似乎离失控不远。
一夜醒来，无产青年连一块立锥之地都悬了。即便逃离了北上广深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比涨幅在等着人才们落户。据统计，2018年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。租金涨势之迅猛，令人咂舌。
虽说房价暴涨已经带来很多社会问题，但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房，但如果连租都租不起了，这事儿真就大了。
从2018下半年开始，租金海啸汹汹来袭，资本狂欢，官方默然，房东纠结，租客尖叫。这不是一方的过错，而更像是一场全社会的“集体谋杀作品”。最令人不安的是，过去房地产的那套玩法和上涨逻辑，近年正在转移到房租上。
02
房租暴涨，是比房价暴涨更严重的事件。
因为房价涨了，买不起房的刚需好歹还是租得起房的，但如果连房租都能暴涨，城市底层的人口就会连块落脚的地方都没有，大量基层白领、蓝领生存空间遭受挤压，这是影响极为广泛的经济社会问题，关系城市的产业和百姓的福祉。那么，是谁让房租变得这么猖狂?
异动
重点来看一下北京。在北京，越来越多的白领住到了六环以外，还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房，当然，还有一批人悲吟着“北京只有地下室，没有梦想”，直接回了老家。
2018年的毕业季，如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。贝壳研究院Real data的一组数据显示：2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%，单平米月租金为91.5元;东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%;新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。那么，除去毕业季这一每年都有的常规操作，还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢?
租房中介们认为，“锅”主要在供给端上。贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
这倒不是没有道理。2017年，北京拆除违法建设5985万平方米，2018年，北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年，北京商品房销售面积为875万平方米，保障房销售面积267万平方米，加起来1142万平方米，不及当年拆除面积的1/5。
供给明显减少，而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免会上涨。但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡，就能了事?
资本
在这里，有一个苗头非常值得警惕——各路资本正在炒作房租，面粉竟然比面包还要贵。在倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态。
竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鲜事。
事实上，就在舆情发酵之前几天，自如管家们还一遍一遍地在朋友圈刷屏——推荐一处房源签约成功，推荐者可获1000元奖励金。曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。他认为，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。而在发表完这番言论之后，胡景晖已经离开了我爱我家。
中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》，经他调查，同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上，已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。“这些租赁企业很大部分都是通过低价囤房，包装后高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，就是在制造上涨预期。”
而对于机构化租赁企业来说，另一个算盘在于，通过对小业主房源的收编、改造，最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。
这不是“炒房租”是什么?
北京天通苑一位业主称，自家120平的房子要出租，原本心理预期是7500就很不错了，结果来了自如和蛋壳公寓两家公司，一番厮杀之后，蛋壳给到10800每月的价格，连付11个月。业主不由得警告：资本盯上了租房，要吸干年轻人的血。这条网贴立马点燃了大众的情绪：“好啊，原来是这些长租平台烧钱圈地，一心只想要垄断市场房源，哄抬租金，企图赚取暴利差价!”
长租公寓一脸委屈：“我们运营成本很高的，我们还有管家一般的管理，我们要重新装修配家具，我们都是在亏钱的!”不过，还是有很多人没明白房租上涨背后的逻辑。亏本买卖?敢情这些企业都是在做慈善啊?
说到这，我们就不得不提国家的初心了。2017年“房住不炒”提出之后，“租售并举”接棒而上，租房也迎来供给侧改革。从中央到地方，短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台，一方面向全民普及“租购同权”理念，一方面鼓励各类资本进入市场，誓要将租房这块短板给补上。
设想很美好，但你要让企业愿意进来，这故事才能讲下去。要做只租不售的房，利润在哪?以前多卖套房资金就能回笼，现在要租多少年才能回本?企业现金流怎么办?要把租金回报率搞上去，秘诀就两样：杠杆和定价权。
拿自如举例，表面上看跟中介公司没啥两样，收了各种散盘，然后集中装修、出租、管理，因为运营成本和住房质量提高，房租肯定有所上涨。
金融化
面对舆论质疑的洪流，长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高，根本不挣钱”。自如CEO熊林告诉《中国经济周刊》记者：北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市，且仅是“微利”。不挣钱却也要高价屯房，是要作甚?
在专业人士看来，这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业，而非线下牵线搭桥的传统中介，他们的目标是互联网化的中介巨头。这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维：为租客定制各类增值服务，从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会，形成社群内的重复消费。更为重要的是，要成为高估值的互联网化巨头，最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位，获得定价权。
然而，更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。目前，新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(魔方“ABS”)为例，三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。
有分析认为，可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，而这必然要求租赁企业提高租金。但自如CEO熊林说，资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例，自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产，租客在租房时签署贷款合同，还款时伴随一定比例的贷款费用，投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金，“也就是说，影响投资者收益的并不是租金的增长，而是自如有没有平稳的资产质量和良好表现。”
那么，资产质量怎么评估?还是得回到房源上。毕竟，有更多更好的房源，资产质量才会更高。说了半天，又回到“跑马圈地”，哄抬租金上去了。
大量资本都在赌租房这个风口，而前期谁的规模越大、资源越多，以后的定价权就越大，利润空间就越不可想象。2018年1月份，自如已成为了长租市场的第一只独角兽，A轮融资40亿，估值超过200亿元。目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模千亿元。
当初资本推动房价暴涨的逻辑，现在又隐隐然出现在了租房市场：
将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。
越早进入市场布局的，胜出的可能性就越大。目前进入市场的资本有国资(保利)，有民资(万科)，还有外资(华平投资)各路大鳄。
而那些租房的年轻韭菜们，只有乖乖等待被割的命。
其实早在2017年的8月，官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房后，智谷就撰文分析，中国楼市进入拐点，房租一定会涨，这是大势，但短期内房租不会疯狂暴涨，这是基于当时供需面的分析。没想到短短数月之后，意外接连发生。到底是哪只手在操控着这一切?
有人说是房产税惹的祸。房产税吹风多年，在2018年突然神一般加快了步伐，三五年内落地成为市场共识。这必然会带来成本的转移，迫不及待的房东们就拉上租客们一起来承担，让租金回报率回归“正常水平”。这种说法有一定的逻辑，但深究下去，我发现事情远没有想象中那么简单，有两大意外事件不得不提。
监管
引发网络热议后，监管火速介入。2018年8月17日，北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实，将从严处罚、联合惩戒。
效果如何尚有待观察，但对租金的调控，早些时候已被写入政府文件中。2018年5月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求，要求地方政府在控房价的同时也要控房租。
控房租，加大供应才是硬道理。
2018年6月，北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，旨在加大蓝领公寓的供应力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套;2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。但从计划到真正进入市场还有待时日，因此政策的效果也暂未显现。
03
当下，高房租已经成为无产北漂们沉重的负担。20%被认为是房租与收入比较理想的比例，既能保证居民基本的消费生活，也能维持租赁市场的稳健发展。30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%，处于幸福区间范围，超过30%，租金压力就会影响生活的幸福感。
但据估算，像北京这样的一线城市，房租与收入比已经高达45%。超过40%已经是一个比较沉重的负担。在欧美发达国家，三分之一的收入无论如何也够支付房租了。
房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。以至于“还要不要消费这驾马车了”之灵魂拷问红遍网络。高房租，已经超过了很多人的承受能力。
北京大学毕业生的起薪没有准确的统计，如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话，清华、北大这样顶尖名校的毕业生，平均月薪也就9000元。
仅仅租房，就要花掉其中的45%。由此看来，绝大多数的北京大学毕业生，恐怕都不太幸福。中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对租房的年轻人进行的一项调查显示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告，全国50个城市中，超七成房租收入比较高。房租一年要涨个10%，算一下，你的收入增幅，能跑赢房租吗？
租房是很多青年在一二线城市最后的退路，不只是买不起房，如果连房租都占据收入的大半，那提振内需就无从谈起了。自2013年起，中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过GDP，现在还想让租金涨上去，对于有大城市梦的普通人来说，结局无非一个：之前睡卧室的，今天睡客厅，之前睡客厅的，今天睡公厕旁边。
如果将房价上升的那套玩法用到房租上来，重蹈覆辙，租房市场将变得非常危险。头部力量、利益集团早已拥有社会大量财富，多数人却还在一个小三房日日劳碌。中国成功地推高了房价，接下来如何推高房租，实现完全泡沫，尚需观察。
04
政府不断出台调控政策，死保着房价。视线之外的房租，却一路狂奔。有人会说，市场经济下，房租应该是市场说的算，让供求关系自由调节。但要知道，租赁关系中，承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下，承租人基本没有议价的本钱。失控的高房租，比高房价更可怕。
居住是刚需，却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时，租房就成为了人们最后的退路与底线。不断上涨的房租，正在一步步击穿底线。买不起房子，可以租房，那如果租不起房子，又该怎么办?据冰川思想库特约研究员今纶分析，从政府层面来说，三个办法：
其一，加大土地供应。别老想着把土地卖个高价，即使是低价也要卖，不要人为制造土地供应的紧张局面。土地财政的思路要换一换，老老实实按市场规律办事，企业的压力少一些，税收自然会慢慢跟上来，这叫放水养鱼，以前是竭泽而渔。如果生产要素成本急剧上升，必然导致中国企业的竞争力下降。
其二，把公租房做到实处，真正做到租售同权。
在这里中国可以借鉴欧洲大陆的模式，发展公租房制度，但必须注意三大点：
社会资源的合理分配，把公租房都建到城郊交通不方便的地方，并不能缓解租房市场的资源争夺。在西欧很多国家，带有保障性质的住房会均匀分布在交通方便的地方，甚至是市中心。在韩国每个小区就要求必须要建有配套保障房。当然，为了房产持有者的资产上升空间，租金也会作出调整。
精细化管理，保障房的投入速度需要非常精细的测算。如果贸然投入大量保障房，对住房市场健康发展杀伤力极大。97年心急的香港想一举解决住房问题，搞了个“8万5计划”，结果把楼市搞到大崩盘。
把权力、资本都关进笼子，让公租房服务于有真正需求的人群，防止权力寻租和资本炒作。曾经有一些廉价房被侵蚀，流入市场炒高，这是前车之鉴。
其三，减少把公立优质教育资源和房产捆绑的可能性。以前的“就近入学”成为推高学区房房价的手段，地方政府、开发商、教育部门是最大受益者。长期来看，中小学九年义务教育的公立教育资源可以学习日本，不存在所谓名校，而是至少在一市之内保持同一水准，这样可以有效灭杀学区房的价值。
05
在任何国家，如果政府真正下决心去干一件事，没有什么是干不成的。而摆在眼下的，正是一件关乎民众生存的大事。接下来是深渊还是蓝海，是新一轮的财富掠夺，还是租赁市场的规范化发展，中国又走到了不能逃避的临界点。
这两年忙着献策要设“生育基金”、征“丁克税”的砖家们请了解一下，如果连房都租不起了，谁还敢为国生娃?归根到底，年轻人，才是真正的国计民生啊。
