今年因为疫情，对租房市场也造成一定冲击，虽然我们国内疫情很快控制住，但因为长期高杠杆运行的长租公寓，还是暴露出严重的资本运作风险，导致今年长租公寓暴雷频频。
最近暴雷的是蛋壳，这是国内第二家在美股上市的长租公寓，属于长租公寓的头部企业，连蛋壳都暴雷了，可见长租公寓当前的市场乱象。
本文会就此做一个详细分析。
其实我们仔细复盘分析会发现，长租公寓的经营模式根本不具备长期可持续性，但就是这样激进的高杠杆扩张，还引入租金贷这样的金融产品的资金运作模式，却一直没有被监管，直到现在频繁暴雷，影响到数十万的租户。
这样的事情还是给我们敲响警钟，监管还是得走到创新前面。不能任由一些本身就明显有问题的离谱创新，能被野蛮生长，最终酿成大祸才去亡羊补牢。
长租公寓如此频繁暴雷，肯定有其内在原因，我们首先来看一下。
（1）高收低租
当前市场的长租公寓很多，但普遍都是采用“高收低租”的模式。
高收低租的意思是说，从房东那边高价收放源，然后在低价放租给租客。
比如说，某长租公寓以1700元的价格支付给房东房租，然后再以1600元的价格出租给租客。
也就是每租一套房出去，这家长租公寓就得每个月净亏100元。
在这个互联网时代，我们见过很多不可思议的商业模式，但除了股票市场，居然还能在其他地方看到高买低卖的行为，甚至被当做一个长期经营业务，这就有点让人匪夷所思。
然而，资本都是逐利的，如果一件看上去赔本的买卖，仍然有大量资本热衷，那么只能说明这样一个赔本的买卖背后，肯定资本想要攫取更大的利益。
长租公寓之所以可以维持高收低租，有两个支撑点：长收短付、租金贷。
（2）长收短付
这个意思是，长租公寓通常跟租客是按照半年、年来收租，所以叫做长租公寓，但是长租公寓支付给房东的钱却是按月支付的。
由于长租公寓的“平台”包装，使得正常喜欢押一付三的房东，也能接受长租公寓每个月按时缴纳房租的模式。
所以，长租公寓通过租户和房东的这个一进一出的时间差，来赚钱这个资金的“时间成本”的钱。
举个例子，假设某大型长租公寓手里有10万套房源，平均每套租金1500元/月，假设都是按照半年周期收租，一次性收租9亿元。
这9亿元，是按照月份支付给房东的，假设长租公寓是按照1600元/月支付给房东，那么头一个月只要支付给房东1.6亿，剩下的7.4亿元，长租公寓就可以占用半年的时间。
然后长租公寓就会拿着这7.4亿元去做收更多的房子，进一步扩大规模。
在收了更多的房子后，再去进行这样的一个滚雪球模式，来让自己所掌控的资金规模越滚越多。
然后，长租公寓因为是高收低租，就必然导致长租公寓一定会挪用租户和房东的时间差资金。
因为长租公寓要靠其他地方投资，来补回这个高收低租的价差。
还是上面那个例子，假如长租公寓拿着7.4亿元去做投资，假设一年期收益率是7%，那么半年就能收益2590万。
而这半年，长租公寓按照1600元/月收房，1500元租出去的话，价差是100元/月，10万套6个月的价差总额就是6000万。
看到没有，即使长租公寓拿时间差成本的资金去做投资，7%的年化率居然还补不回这个价差，这个还得考虑到长租公寓是每月支付房东资金，所以长租公寓可动用的资金会比上面这个7.4亿还要少。
所以保守估计，长租公寓起码要把时间差的挪用资金，拿去投资有15%的年化率才有可能维持这种高收低租的模式，除非按一年收租投资10%年化率可支撑长租公寓的这种滚雪球式增长。
只要任何一个环节掉链子，那么长租公寓就可能暴雷。
大家是不是对这种大规模从民众手里集中资金，然后拿去投资的套路感到很熟悉?
没错，这其实就是P2P的模式。
只不过长租公寓因为套了个租房的外壳，但实际上只是在租客和房东之间，扮演这样一个中间商吃“时间差资金”的角色，本质上还是拿着集中到手里的钱，去搞投资的套路。
但要维持长租公寓运转这个10%年化率的投资，是有风险的。
正常十年期国债收益率是3.33%，LPR贷款利率3.85%，银行放贷给优质企业利率是4.5%，放贷给普通民企在7%。
这都属于正常的这种资金收益率情况。
那么大资金要达到10%的稳定年收益率，其实是很难，而且有风险。
在2018年，上面就说过，P2P只要年收益率超过10%，就有血本无归的风险。
所以，这类搞圈一波钱去投资，然后寄希望于通过投资获得高额回报，来反馈给投资者的模式，最后是一定会暴雷的。
区别只是在于，P2P是依靠许诺投资者高收益率为诱饵来集中钱财。
而长租公寓则是通过大量的房源，依靠租客和房东的资金时间差来集中钱财。
P2P搞投资赚来的钱，需要去支付给投资者。
而长租公寓搞投资赚来的钱，则需要支付给房东和租客的价差。
不管P2P和长租公寓，只要这个拿去投资的钱，不但没赚钱，还出现亏损，甚至出现坏账，那么就会很容易出现资金链断裂，无力兑付资金的情况。
圈来的钱拿去投资还算好了，很多P2P是圈来的钱直接被无良的人拿去挥霍享乐，甚至卷钱跑路。
长租公寓虽然好一点，但长租公寓集中来的这些钱，要不就是拿去投资，不然也是拿去给公司收更多房源，这实际上就是加杠杆运营。
而且这种加杠杆运营其实对长租公寓来说，风险更高。
因为只要长租公寓是高收低租，就只会收越多房子，亏越多的一个恶性循环。
像蛋壳目前披露的数据显示，其累计亏损超60亿元。
也许你会问，那么长租公寓只要别高收低租不就行了?
正常来说，以前的很多二手房东就是低收高租。
但问题是，在进入互联网时代后，这些长租公寓平台，一个个为了压垮对手，迅速扩大规模占领市场，都不得不进行高收低租，因为只有这样才能收到更多房源，才有更多消费者买单。
你想正常的低收高租，那么很可能你就是扩大不了规模，甚至收不到房子，也租不出去。
比如说同样一套房子，别人1600元/每月收，1500元租出去。而你想要1400元收，1500元租出去，根本就不现实，别人比你多200元去收，那么房东肯定愿意给出价高的人，而不愿意给出价低的你。
所以，长租公寓这种互联网大规模运作的结果，必然使得长租公寓不得不陷入“烧钱模式”。
任何一种项目，只要搬到互联网上，似乎都难以避免陷入烧钱补贴模式。
这背后资本的推波助澜加速特性，不容忽视。
此外，互联网上获取信息成本太低了，在可以清晰比价的情况下，最终会使得房东和消费者，都倾向于高收低租的长租公寓平台。
但这样一个烧钱模式对长租公寓来说，压力确实大。
这就使得一些长租公寓就想出了“租金贷”这种更进一步放大风险的模式。
这也是这次蛋壳暴雷的主要原因。
（3）租金贷
上面提到过，长租公寓试图依靠长收短付的模式来维持其高收低租的经营模式。
但这要求其能拥有投资回报率稳定达到10%年化率的投资项目，那有什么比放贷更赚钱的项目吗?
网络上普遍消费贷都是15.4%~18%的年化率，如果能拿这些资金去放贷，岂不是就能制造一台“金融永动机”?
长收短付模式，要求租客一次性付清半年甚至一年的房租，这对很多租客来说资金压力是很大的。
于是租金贷就出来了。
租金贷是说，长租公寓跟某些银行合作，让金融机构一次性放贷12个月房租给长租公寓，然后租客每个月按月还贷，然后长租公寓则每个月支付房租给房东，如下图这样一个模式。
这种模式，是把“长收短付”的模式给进一步放大。
让所有租客都能通过租金贷，一次性支付一年的房租，同时金融机构还能从租客身上收割一波利息。
这样一种看起来很美好的“四角贷关系”，实际上却是有着极其致命的漏洞。
因为还贷主体是租客，房子是房东的，但放出去的钱是直接到长租公寓的手里，而非房东手里。
假如说这样一个租金贷模式，能够绕开长租公寓，把放贷的钱一次性付清到房东手里，那么其实也挺不错的，也不会有任何问题。
但问题就在于，金融机构的放贷，是钱直接到长租公寓手里，然后长租公寓再按月支付给房东。
资金都要经过长租公寓，这使得一旦长租公寓拿着这些放出来的“租金贷”，不管是搞企业经营扩张也好，或者拿去搞投资也好，只要一旦暴雷，就会面临长租公寓支付不起房东的房租。
于是就出现现在这样一幕。
房东和租客，明明才是受害者，结果现在房东和租客反而变成了对立最严重的双方。
房东收不到长租公寓支付的租金后，就要去把租客赶出去，这对房东来说似乎也是理所当然的。
但租客更委屈，租客已经跟银行签了贷款合同，每个月都要去还这个租金贷，意味着租客已经把一年的租金都付出去了，那租客都付租金了，却要被赶出去，而且赶出去还得每个月还租金贷，还要被收利息，简直天大的委屈。
而事情的始作俑者长租公寓，则可能只是简单一句话暴雷了，拍拍屁股跑路走人，留下一地鸡毛的租客和房东在那边互掐。
其实我们从租金贷的这种运作逻辑不难看出，租金贷是有明显的问题。
但就是这样一个有问题的租金贷，却堂而皇之的出现在社会上，被大量发行，让大量年轻人为了租房子使用租金贷。
而且长租公寓为了鼓励消费者使用租金贷，还设立某种诱导机制。
也就是，让消费者自己选择，如果不用租金贷，就需要按半年或者一年去支付房租。
而使用租金贷，则可以按月支付房租，并且还有一些各种杂七杂八的优惠，比如免押金，这使得租金贷在年轻人群体里很受欢迎。
但是租金贷的背后是高达15.8%的年利率，这实际就是存在某种消费陷阱。
但这样的消费陷阱却通过这种诱导机制，再用各种优惠包装，使得在租金贷推出来后，租客群体里使用租金贷的比例还是相当高的。
根据报道，这次暴雷的长租公寓租金贷使用比例在巅峰时期达到过91%，即使到去年也仍然维持在65%的高比例运行。
（4）外部因素
客观理性的说，长租公寓这种高收低租、长收短付、租金贷等运作模式，是迟早会暴雷的，只是早暴雷和晚暴雷而已。
因为这套运作模式，对人性贪婪的考验太大了。
而人性往往是经不起考验的。
这使得长租公寓在运作过程中，特别是通过租金贷快速圈到一大笔钱，拥有充沛的现金流后，企业的管理者是经不起这种人性贪婪的考验。
对企业管理者来说，圈到这样一大笔钱后，他们肯定很清楚长租公寓这种运作模式，就是在走钢丝。
所以他们就要想方设法让这些钱增值，并且年化率至少得达到10%，否则暴雷就只是时间问题。
但这很容易吗?其实很难，所以估计长租公寓自己也很焦虑，面对这种焦虑，大多长租公寓都只能铤而走险，不但用圈来的钱去激进扩张，收更多房源。
蛋壳从2015年初只有不到2000间的房源，到今年三月在全国拥有41.9万间房源。
短短4年间如此急速扩张，背后就是基于这种高杠杆的资金运作模式。
但任何商业模式，高杠杆运行虽然可以帮助企业发展初期快速扩张，但如果企业一旦经营遇到瓶颈或者困难，高杠杆前期带来的种种快速发展的快感，就会被全部反噬回去。
其实长租公寓自己也有一套这种“精算”模式，他们认为只要房租的租金一直上涨，就可以维持其这种高收低租的运行模式。
所以，其实对消费者来说，长租公寓的存在，并不是一件好事。
一旦长租公寓诞生某个垄断巨头，或者说当几个头部长租公寓完成对市场的联合垄断时，就一定会采取这种联合涨价的模式，来维持其企业高收低租的运行模式。
因为只有涨价，才能抵消他们企业巨大的运行成本。
然而，今年疫情，却打断了长租公寓这种激进扩张的步伐。
而且疫情之后，虽然我们把疫情控制住了，但各地的房租市场整体来说是不温不火，不少城市还是下降的。
而当前的长租公寓市场，头部几个大的长租公寓，还没有完成这种垄断级别的扩张体量，这使得他们面对整个市场行情不景气的情况下，他们前期激进扩张的高杠杆运作模式，就给企业反而带来巨大的资金压力。
最终导致今年长租公寓频繁暴雷。
客观的说，疫情因素算是压垮长租公寓市场的致命一击，但长租公寓暴雷根源还是在其自身这种高杠杆运作模式，是这种大量集中资金缺乏监管所致。
疫情因素只是加速长租公寓暴雷的进程。
（5）反思
在长租公寓频繁暴雷后，各地方也是赶紧出台政策来应对。
比如深圳在11月17日紧急发出通知，明确提出加强行业监管，房租赁企业不得通过“高进低出”、“长收短付”等方式，哄抬租赁价格;不得诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
不过现在的长租公寓市场已经暴雷，并且租金贷问题已经影响到数量庞大的这个租客群体，而且某些头部长租公寓还没暴雷的，实际上也是使用同一套这种运作模式，这种情况下，他们会不会也暴雷，变成人们最担心的问题。
在这些长租公寓把租金贷这种金融工具引进来之后，长租公寓市场就不仅仅只是租房，而变成某种金融融资手段。
而在金融领域，信用是最重要的基石。
现在长租公寓暴雷，消费者肯定会对长租公寓的信心大幅度降低，这会导致现存的长租公寓企业经营将更加困难，暴雷的概率也就更大，最终形成这种连环暴雷的场面。
所以，当前对长租公寓的暴雷乱象，监管没能在暴雷之前就及时发现，也是很让人遗憾的事情。
其实如果我们能好好去审视租金贷这种“创新”，就会发现这种创新是存在自身的根本问题，长租公寓直接拿到租金贷的放贷资金，通过长租公寓再按月按季度支付给房东的这种模式，根本就是在对人性贪婪的考验。
而我们之所以要对资本监管，就是得斩断资本对外界伸出的贪婪触手，把资本的贪婪关起来，而不是放任资本的贪婪出来。
在这个大背景下，我们再看看马老板10月24日的讲话，才能切切实实的感觉到讽刺，也许长租公寓的租金贷，也是马老板所说的金融创新吧，不知道马老板现在作何感想。
其实，我们从长租公寓来看最近一系列监管动向会发现，这都是在对资本的一次集中整治。
比如说，在11月2日的网络小贷新规，就是对各种层出不穷的网络消费贷做一次规范整治。
在11月10日，更是出台了《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》 。
就像我之前对这个反垄断的专题分析文章里说的那样，其实这里是针对平台，而非针对的反垄断是很有针对性的。
现在互联网领域很容易形成2-3家头部企业，直接垄断整个市场的局面。
这使得虽然单一平台不具备垄断能力，但如果2-3家头部平台，则可能形成“默许”的垄断效应。
比如说在视频领域，最近又传出要会员涨价的传闻。
往往会这样，某家视频平台涨价后，其他视频平台会很默契的步伐一致跟着涨价。
这种多个平台的联合涨价行为，本身其实也是一种变相的垄断。
而要知道，视频平台最近涨价，还恰好就是在《平台反垄断指南》征求意见稿出台之后，这不能不说是一个巧合。
恐怕内在含义是这些视频平台，像赶在这个反垄断新规生效之前(毕竟现在还只是征求意见稿还没正式生效)，要赶紧先联合涨价一波。
其实我们从中都可以看出，这些由资本控制的互联网各个领域，这种资本贪婪的本质。
包括今天文章所说的长租公寓，要不是今年连环暴雷，把长租公寓这种高杠杆运作模式给曝光了，恐怕等这些头部长租公寓完成大鱼吃小鱼的过程，规模进一步扩大到可以联合垄断的程度时，他们就会开始联合涨价了。
到时候苦的还是租房的主力军，也就是我们的年轻人消费群体。
说实话，在当前这个资本为王的时代，年轻人被裹挟着在一条充满焦虑的道路上狂奔着。
一边是资本家们宣称996是福报，把压榨员工给美化。一边是资本家把大部分利润都收归囊中，员工只是一个加班也拿不到加班费的打工人。
这种情况下，还有着大量鼓励年轻人跑去创业的宣传，这其实也并非一个长久之道，因为创业本身也是一种高风险行为，“十创九亏”并非虚言。
年轻人焦虑的来源，还有高房价的压力，已经上车的虽然庆幸，但也得背上十几二十年的房贷。而还没有上车的，面对可望而不可即的高房价，内心要不焦虑是不可能的。
这种情况下，由资本主导的互联网领域，在年轻人周围包裹着一层又一层的精致信息茧房，通过铺天盖地的信息轰炸，让年轻人陷入到一个娱乐至死的魔幻时代来麻痹自己，充斥着各种消费主义陷阱，这背后都是在想方设法的想把年轻人的钱包榨干。
我自己勉强也还算是一个年轻人，虽然也34岁了，距离奔四的中年人门槛也只差一步之遥。不过我过去这些年，也在北京和深圳这些大城市工作过几年，所以也很理解年轻人的焦虑。
现在年轻人高负债的问题，的确是应该引起重视了。
有时间，我会再针对当前年轻人的高负债问题，进行专题分析。
客观说，每一代人都有每一代人的不易，都有各自时代的烙印。
不过我们当前这一代年轻人，确实有着各种当前时代的不易。
长租公寓暴雷这件事情，最恶劣的地方就在于，本来在长租公寓租房的主要都是在大城市打拼买不起房的年轻人群体。
本来已经买不起房，只能先租租房，现在连租房都暴雷，付了房租还要被赶出去，甚至每个月还要继续还贷。
而且说实话，如果今年长租公寓不暴雷，恐怕明年这些长租公寓完成市场扩张，就会开始联合涨价。
这是这些长租公寓在被资本驱动完成垄断后必然的结果。
最终就会导致，在大城市打拼的人，不但买不起房，甚至可能租不起房，这是决不允许的。
其实对各地方来说，最喜欢看到的就是一边高房价，一边低房租。
高房价才能维持高地价，是地方收入重要来源。
而低房租则是各地方吸引人才流入的重要保障，低房租是高房价遮羞布。
不管大城市房价多高，只要房租维持在一个合理水平，那么全国各地人才仍然还是会往大城市里涌。
我买不起房，但可以先租着嘛，怀揣梦想在大城市里打拼，租房至少还能有最后一片安身之地。
但近年来大城市的房租也是水涨船高，这种情况下，长租公寓的出现，一开始虽然通过高收低租看似给租客带来了大量优惠，但只要他们完成资本集中扩张阶段，必然会朝着垄断联合抬价的方向去走，到时候各大城市的房租还会进一步上涨。
这种可能性，是我们需要提防和制止的。
我们不能让我们的年轻人，不但在大城市里买不起房，甚至还可能租不起房。
否则年轻人只能用脚投票，逃离大城市，这其实对各地方来说是最不能接受的结果，因为人要是流失了，经济就是没有根基的大厦。
毕竟现在人最重要，要不然各大城市也不会开展各种抢人大战，因此这个问题是值得各地方重视的。
在今年9月10日，我们就因为在租房市场的种种乱象，专门出台了《住房租赁条例》，来对这种“杀租盘”、哄抬房租、长租公寓频繁暴雷等问题，进行整治。
所以这一次长租公寓暴雷，也算是给我们敲响了警钟。
我们必须要看到，当前资本在我们社会方方面面的巨大影响力，这种资本逐利的贪婪本性，必然会导致其为了收割韭菜和无所不用其极。
所以，真的是要对这些资本，管一管了。
