租金全面下滑,这是房价继续下滑的前奏

租金全面下滑,这是房价继续下滑的前奏

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经济依旧疲软。

  房租下滑!

  写字楼租金下滑!

  商场底商租金下滑!

  北京租金全面下滑!

  北京的房地产还没有崩盘,但是北京的租金已经顶不住了。

  逃离帝都 房租全面下滑

  “北京迎接你,有梦想真了不得,有胆识就有奇迹”。

  曾经,北京是青年人追梦的地方。

  为了心中的梦想,无数青年人来到北京,他们忍受着每天动辄一两小时的出勤时间,在拥挤的地铁中开启每天的生活。

  上班的时候,他们忍受着工作的高压,在996的环境中打拼。

  下班之后,他们回到自己蜗居的地方,蜷缩在狭小、逼仄的房间。

  然而,他们仍然憧憬着未来,他们相信年轻就是资本,打拼就有未来。

  但是,随着经济持续疲软,现实离期望越来越远。

  他们加班却不加薪,他们付出却没有对等的回报。

  高昂的房价让他们望而却步,高企的房租让他们月月发愁。

  疫情三年以来,工作的压力更重了,升职加薪的希望更渺茫了,似乎不论怎么努力,都很难完成阶层的跃迁。

  一些人彻底失望了,逃离北京成了越来越多的底层年轻人的共识。

  看房的人逐渐减少,房子的空置期不断拉长,8月以来,北京二手房租赁市场出现明显变化,房租连续下滑。某媒体报道,某业主于11月20日将朝阳区立水桥的房子挂上中介平台,上架三天后,月租金预期就从6800元降至6300元。

  按中原地产统计数据,8月份一套6000元/月的住宅,在12月份的租金大致也就5500元,四个月时间下滑幅度超过8%。

  降价的不仅仅是二手房的租金,逃离的也不仅仅是底层的打工人。

  中小企业也开始逃离北京。

  写字楼租金全面下滑,其中中小户型下滑最大

  疫情三年以来,北京甲级写字楼租金大幅下滑,当前租金为307元/平/月,已经低于2014年三季度水平,比最高点大幅下滑23%。

  与此同时,甲级写字楼空置率大幅攀升。2013年平均的空置率不到2%,2018年平均空置率也仅在7%左右。

  疫情三年以来,空置率快速攀升,2023年空置率已经高达17%。

  如果进一步分析结构,我们会发现,撤出写字楼市场的主要是中小型企业。

  垄断资本由于规模优势,能够获得更稳定的订单,获得更多的信贷资源,因此也能够更好地跨越周期。

  中小资本在周期变化的冲击下,无法承受打击,只能通过各种方式缩减成本,包括缩减办公面积,裁撤人员,等等。

  按仲量联行统计,北京写字楼租赁市场中,占前三位的是互联网、金融和专业服务。

  互联网方面。这几年来,互联网创业风口早就过去,中小互联网公司业务发展缓慢;

  金融方面。三道红线引爆房地产危机后,众多中小金融企业踩雷房地产受到巨大冲击;

  专业服务方面。专业服务主要就是律所、会计师事务所等机构。这些机构是靠客户吃饭的,一个律师说,“疫情三年,顾问单位死了一半,你说我业务能好吗?”

  在这样的背景下,整个中小面积写字楼市场行情暴跌。

  下图是仲量联行整理的分面积甲级写字楼租金走势图。疫情以来:

  小于500平米的写字楼租金降幅最大,从约440元/平米/月,大幅下滑至290元/平米/月;

  大于5000平米的写字楼租金降幅最小,特别是大于10000平米的写字楼租金,巅峰值大致在280元,目前值也大致在260元。

  这说明推动整个写字楼租金下滑的,并不是垄断资本撤租,而是中小资本撤租。

  不仅仅是办公楼在撤租,商业领域里面的资本也在撤租。

  底商租金不断下滑,商业资本撤离

  疫情以来,北京优质物业底商租金不断下滑,从2019年的37.7元/平/天,下滑至当前的32.3元,下滑比例高达17%。

  不仅仅是租金下滑,底商的空置率也不断走高。

  2018年的空置率大致也就5%,而现在的空置率已经攀升至8%,几乎翻了一倍。

  有朋友会说,底商租金下滑,可能是网络购物冲击导致。我躺在床上刷手机就能购物,为什么还要去商场?

  我不否认网络购物的冲击,这的确会对实体店造成一定影响。

  然而,如果仅仅是零售物业租金下滑,而写字楼租金上涨,我们可以认为这是网络购物冲击导致。

  但是,如果零售物业租金在下滑,写字楼租金也在下滑,就不能仅仅认为是网络购物的冲击了。

  更何况,现在是二手房租金下滑、写字楼租金下滑、底商租金也下滑。在这样的背景下,我们只能得出一个唯一的结论:经济依旧疲软。

  房价会继续下滑

  当整个楼市处于涨价预期的时候,房价并不主要受租金制约。

  然而,当整个楼市的涨价预期崩盘之后,房价主要就受租金制约。

  我们举个例子。比如我手头有一套房子,按市价是500万,每年收租金5万,收益率1%。

  假设当期银行定期存款利率2.5%,这个利率远高于我的房租收益率。

  我是否会卖掉房子存定存呢?不一定。

  比如,当房子处于上涨预期,每年房价都能上涨个5%,我肯定不会卖房,因为房价上涨的收益远大于定存收益,租金对我来说根本微不足道。

  然而,当整个楼市上涨预期崩盘,房子并不能形成稳定的上涨,我就会比较两种投资的收益了。我会发现现在持有房产非常不划算,还不如卖了房子搞定存,每年的收益还更高。

  于是,我就会挂牌买房。很多人会和我有类似想法,于是市场的供给增加。在需求不变的时候,供给增加会拉低房价。最终,形成一个新的均衡点。

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