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如果非法的物业管理公司通过关闭小区大门阻碍业主进出小区应该怎么维权?

如果一家非法的物业管理公司(即未经业主大会合法选聘或前期物业合同授权的物业公司)通过关闭小区大门阻碍业主进出,这种行为涉嫌侵犯业主的合法权益,业主可以采取以下步骤维权:

1. 确认物业公司的合法性
查阅证据:要求物业公司出示其合法性依据,例如:
前期物业服务合同(由开发商签订)。
业主大会或业主委员会的选聘决议。
当地住建部门备案记录。
如果物业公司无法提供合法依据,或其行为超出合同范围(如擅自关闭大门),则其行为可能构成违法。
2. 当场应对与证据收集
保持冷静:避免与物业人员发生肢体冲突,确保自身安全。
记录证据:
拍摄照片或视频,记录关闭大门的时间、地点、物业人员的言行。
保存物业公司发布的通知(如书面公告或微信群消息)。
保留因无法进入小区造成的损失证据(如误工证明、医疗预约取消记录等)。
报警:拨打110报警,说明物业公司非法限制业主出入,请求警方介入。警方到场后可要求物业开门,并记录事件经过(出警记录可作为证据)。
3. 法律依据与权利主张
根据《中华人民共和国民法典》第286条,业主对小区共有部分(如道路、大门)享有共同管理和使用的权利,物业公司无权擅自限制。
根据《物业管理条例》第35条,物业服务企业应按照合同约定提供服务,超出职责的行为属违法。
如果物业公司非法限制出入,还可能涉嫌《治安管理处罚法》第23条(扰乱公共秩序)或更严重的刑事责任(如非法拘禁)。
4. 即时维权措施
联系居委会或街道办事处:要求其协调物业公司立即开门,尤其是如果居委会曾介入指定该物业公司。
联合业主:召集其他受影响的业主,集体向物业公司施压,要求恢复正常通行。
拨打12345市民热线:向政府反映问题,请求相关部门介入。
5. 后续维权步骤
向住建部门投诉:向当地住房和城乡建设局提交书面投诉,附上证据,要求调查物业公司的合法性并责令其停止侵权行为。
提起诉讼:
民事诉讼:向人民法院起诉物业公司,要求停止侵害(开门)、赔偿损失(如因无法出入导致的经济或精神损失)。
行政诉讼:如果居委会或政府部门在其中扮演不当角色,可起诉其行政行为违法。
申请禁制令:通过法院申请临时禁制令,要求物业公司立即停止关闭大门的行为。
律师协助:聘请律师起草诉状,确保诉讼程序顺利。
6. 推动业主自治
如果小区尚未成立业主大会或业委会,尽快组织业主召开大会,依法选聘或解聘物业公司,彻底解决非法物业的问题。
业主大会决议可直接要求现有物业公司撤离,并报警或通过法律途径驱逐非法占据小区的物业。
7. 特殊情况处理
紧急情况:如果关闭大门导致生命财产安全受威胁(如老人急需医疗、火灾逃生受阻),立即报警并联系消防部门,强调紧急性。
舆论压力:将事件通过媒体或网络曝光(如微博、抖音),但注意客观陈述事实,避免法律风险。
注意事项
避免私自破坏:不要擅自破坏大门或与物业人员发生冲突,以免被反诉或承担法律责任。
保留沟通记录:与物业、警方、居委会等的每次沟通都要有据可查。
查明动机:了解物业关闭大门的原因(如讨要物业费、与业主矛盾),这可能影响维权策略。