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不动产统一登记之后如何做好土地分割

国土资源部关于规范土地登记的意见 国土资发[2012]134号,土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料,结合实际使用情况,按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经确定,不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的,应经国土资源主管部门会同有关部门同意。此文件自下发之日起执行,有效期为5年,至2017年9月6日已经失效。

随着不动产统一登记的展开,物权法统领的不动产登记深入,土地分割登记与不分割登记成了业界争论的焦点,将整宗地面积分割到户按份共有与登记宗地面积业主共同共有成为二选一的模式,那么,是否还有第三种更符合《物权法》关于建筑物区分所有权的登记方法呢?

恰好,这里有一篇值得研究、切实可行的模式:将不动产登记簿上的“独用土地面积”、“分摊土地面积”改为“宗地面积”、“业主共有权利份额”,宗地面积用以记载业主的使用权覆盖整宗土地的情况,业主共有权利份额用以记载业主对于共享的建设用地使用权和建筑物区分所有权中共有权的持份情况,登记时可以采用分数表示,如万分之几或十万分之几。

其理论基础还是来自于传统的土地分摊公式的推导演变。

即土地分摊面积=分摊系数x业主享有的专有部分建筑面积=宗地面积/宗地内总建筑面积x业主享有的专有部分建筑面积=业主享有的专有部分建筑面积/宗地内建筑总面积x宗地面积=业主的共有份额x宗地面积。

九、经过研究,你们提出了建设用地使用权共有份额量化登记理论,其主要内容是什么

课题研究主要目的,不动产统一登记很大程度上杜绝了房、地分别转让给不同主体的问题,土地使用权分割登记作为房屋和土地权利之间联系桥梁的功能渐渐丧失,特别是楼盘表技术的广泛应用,直接关联了房屋与土地数据,是否需要继续在登记簿记载土地分摊面积,以及如果需要登记怎么记载的问题。

经过分析比较,我们发现以往登记分摊土地面积的做法存在以下弊端:(1)混淆了登记标的,登记的应是土地使用权而不是实物的土地;(2)分摊的土地面积不能确定具体处于宗地的什么位置,不能完全体现土地权益的“空间概念”;(3)分摊的土地面积并不能准确反映各所有权人应得的土地价值;(4)不便于登记机构开展登记工作,这一点在分期开发建设项目中尤为明显。特别是土地分摊在国家层面并没有一个统一的科学的方法,如何确定宗地内哪些部分算专有分摊面积、哪部分算公共分摊面积,各地做法不一致,还有分期建设项目如何科学地计算分摊土地等问题,一直困扰着登记机构。

我们认为,不动产登记的目的就是彰显权利,保护权益,在登记簿上记载业主土地权利的做法应当保留,但改革完善,摒弃分摊土地的做法,开展建设用地使用权共有份额的量化和登记。这样做,1、有助于完善物权公示,保障权利人的利益。现行的登记方式,业主权利表现不明确,对于业主的持有共有份额没有准确完整的体现,也放纵了开发商甚至政府损害业主的正当权利。开展建设用地使用权共有份额的量化和登记,促进业主全面了解宗地权利状况,增强权利和义务保护意识。2、有助于维护交易安全,促进市场交易。量化建设用地使用权共有份额,实质是对存在于一个宗地上的建设用地使用权的量化配置。量化即以数据对事物进行描述的行为,无论采取何种路径进行量化,实质都是明确每个业主的土地权利与其他业主的权利界限。量化建设用地使用权,化整为零,本质是对业主权利的客观反映,同时可以促进交易。房地产开发企业大多将宗地的建设用地使用权抵押给了银行,担保的债权额度大,短期内不易全部清偿,业主不能够办理登记。如果建设用地使用权共有份额予以量化,业主转让房屋的同时,相应的建设用地使用权份额随之转让,则开发商只需清偿已售房屋的土地使用权份额所对应的贷款,解除相应的抵押登记,就可以为业主办理不动产证书。3、有利于完善登记制度,强化登记管理。以“分摊面积”的方式进行记载土地权利,是我国自改革开放以来房地登记分开情况下采取的登记技术措施。如果国家层面对于建设用地使用权量化做出细致统一规定,丰富完善建设用地使用权量化理论,积极运用现代计算机技术,可以更合理、准确、清晰、全面和动态的反映不动产权利变动。与之相反,不登记共有份额,或登记没有全国统一的规范,会使国家征收与土地相关的税费难以确定统一的标准,不符合依法行政的原则,也容易引起行政行为相对人的疑虑和非议。反观他国立法例,已有相关理论和实践上的探索,登记簿普遍清晰记载共有部分的总体情况,以及业主对于共有部分的持有份额,也证明建设用地使用权的量化登记具有技术上的可行性。

此外,结合登记工作实践,我们还提出了一整套的具体业务指导意见、办理流程设想和登记系统支撑路径。

十、为什么用业主专有部分建筑面积占总建筑面积的计算比例,作为建设用地使用权共有份额的量化方式

过去按幢设宗或按楼层平均分摊基地土地等做法,均有不足之处。因为,在住宅小区和公寓大厦中,建筑物及其基底的部分延伸范围内的土地,常常不能实现住宅、大厦全部功能,因而不具备相对独立性,建筑物通常需要与小区的其他设施,如物业用房、联通各楼的地下车库、道路、绿地、管线等共同形成相对独立完整的体系,才能满足业主的生活需要。将这些有机的联系强行断开,于法无据,也容易使业主之间产等纠纷,导致土地及设施不能发挥应有效用。

从理论上分析,共有份额的分割量化方法可以总结为三类:其一,按照建筑物所有权人协商一致的意思表示分割量化;其二,按照地价分割量化;其三,按照建筑物专有部分占专有部分总面积的比例分割量化。

首先,协议分割量化不适合我国国情。住宅建筑小区业主众多,各种思想情况复杂。由所有业主达成一致意见,形成所有权分割协议,不仅成本高昂,甚至在很多情况下会因为争议不断,久拖不决。在开发商尚未将房屋出售给业主的小区中,开发商为唯一的所有权人,如果任由开发商任意分割土地使用权份额,不免在土地税费管理和涉及银行贷款的领域留下管理漏洞。其次,我们认为按地价分割量化建设用地使用权也不尽合理。一是测算地价的方法难以取得一致,且各种方法中评估地价的主观因素含量较大,容易产生不公平不科学的结果;二是按地价分割的方法需要考虑的因素过多,在实践上操作难度很大,不易推广;三、也是最重要的一点,倡导地价分摊法的学者,最主要的出发点在于便利土地税费的征收,而不动产登记簿追求的首要价值是公示民事权利,从而定分止争、保障交易安全、促进交易。为了方便征收税费而牺牲掉了建设用地使用权分摊的公平性和与法律体系的圆融性,是一种本末倒置的做法。国家如果希望对于同面积的房屋按照商业价值征收不同的税额,完全可以制定规定差别税率,没有必要在土地登记簿上强行“拼凑”一个份额数字。

我们认为,按照建筑物专有部分的面积占总面积的比例量化建设用地使用权,具有一定的合理性。土地使用权的共有份额应与建筑物区分所有权中的共有权份额保持一致,而共有权的份额应以按照专有部分面积占总面积的比例来计算的。

(1)建筑物区分所有权中专有权具有主导性。专有所有权是指以区分所有建筑物的专有部分为客体的单独所有权,具有绝对性、永久性和排他性。作为建筑物区分所有权的“单独性灵魂”,专有所有权在建筑物区分所有权中处于核心地位。另外,也可表现在区分所有权的登记上,只登记专有所有权,而不单独登记共有部分持分权及成员权。在同一栋建筑上,只能就专有部分设立专有所有权,并因此获得与之对应的共有部分持分权和成员权。无论是转让、处分或抵押,这三种权利必须视为一体,不可分割,否则在权利归属和利益分配上会发生混乱。

(2)共有部分的收益与费用按业主专有部分面积大小分摊。我国《物权法》第80条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。可见,立法者虽未明言共有权份额的量化方式,但根据所有权人享有物的孳息,负担物的费用的民法基本原理,也可推出共有份额应按专有部分面积大小进行量化。根据我国交易习惯,住宅小区的物业费收取的方式通常是确定每平米的物业费标准,乘以专有部分建筑面积数得出每户业主每月的物业费。物业公司为全体业主服务,产生的总物业费用由全体业主共担,每户业主承担的比例,就按照其对共有部分的持份额来分摊,而法定的份额分割方式即是按照按业主专有部分面积大小比例算定的。

(3)业主专有部分面积决定业主大会中的表决权大小。《物权法》第76条第1款规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第2款规定:“ 决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。可见,法律规定共同管理中的重要事项的表决采双轨制,业主所有的专有部分面积占总建筑面积的比例有重要意义,为平衡大小业主之间的利益,保护小业主的权利,防止出现“以大欺小”,同时采取“人头决”的方式表决。业主得以参与管理共有部分相关事宜的法律基础,在于业主对于共有部分持有一定份额的共有权。共有份额的大小,决定业主在业主大会中表决权的大小。反之,表决权的分配标准也体现出共有份额的分配标准。

综上所述,我们认为业主的建设用地使用权共有权份额,按照业主所有的专有部分建筑面积占总建筑面积的比例计算量化,遵循物权法理,符合交易习惯,切合我国实际,实践操作可行。

十一、请详细谈谈建设用地使用权共有份额量化的一些技术问题

1、《物权法》中多次提到“专有部分占总建筑面积”的比例,这里的专有部分面积、总建筑面积应如何理解

法释〔2009〕7号第八条规定:“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算”。在较近的司法实践中,广东省高级人民法院认为:“在判断业主大会会议中投赞同票业主的专有部分面积之和是否超过建筑物总面积的半数时,应当以房产证记载的面积作为业主的专有部分面积,证载的分摊面积不能扣除”。

根据《房产测量规范》,业主共有的设施,区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种:(1)纳入分摊的业主共有设施,由开发企业在房地产项目所有权初始登记时一并申请登记,记载于房地产登记簿,项目分割转移登记时,该设施的建筑面积相应分摊给业主,并分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积,由业主领取房地产权证。(2)不纳入分摊的业主共有设施,虽在初始登记时一并登记,在登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”,但不颁发房地产权证。因此,总建筑面积应当是所有业主的专有部分面积与建筑区划内归全体业主所有的登记产权面积的共有设施之和。

2、关于人防工程、车库车位以及共有专用部分、部分共有部分,如何定性计算

人防工程不参与建设用地使用权的量化。《物权法》搁置了人防工程的权利归属,故人防设施未纳入“建设用地使用权与建筑物区分所有权”的体系之中,不参与建设用地使用权的量化。

对于车库车位,只要四至分明、地面和顶面都可以确定,就成为一个具有构造、利用上具有独立性的空间,可以被视作不动产单元参与建设用地使用权的量化。符合专有部分条件的,应按照专有部分计算,其面积可以作为共有份额的“分子”,参与建设用地使用权的量化;对于不符合专有部分条件的,应按照共有专用部分计算,不能参与建设用地使用权的量化。如业主及开发商约定符合专有部分条件的车库车位属于全体业主共有,则该部分应被视为小区的公用设施,比照小区的物业用房等“专有共用”部分进行登记,不能作为共有份额的“分子”参与计算。

在实践中,本来应由各区分所有权人依固有使用方法共同使用的共用部分,设定“专用使用权”,颇为常见,如地下室设置停车场、在屋顶加盖房屋、在外比悬挂招牌等。此部分的法律性质,在法律上尚有争议,主要观点有租赁权说、地役权说、反射利益说等。我们认为,无论采何种学说观点,共有专用部分的“共有”性质是明确的,该部分不应计入专有部分面积。

某层的配电室、保存工具存放室、走廊等,仅仅供一部分业主使用的一般定为一部共有部分,除法律另有规定或开发商另有约定。我们认为,在我国实践中一部共有的情形较少见,即便存在工具存放室、走廊、小区活动空室、电梯等确为一部业主所用,其他业主几乎从来不用的情况,但是因为他们的损坏具有高度的偶然性,且维护费用较高,所以一般认为这些部分归全体业主共有。

业主的建设用地使用权及于整宗建设用地,被量化的客体也应该是整宗土地使用权,登记机关应做好权籍调查成果的审核入库工作,查明宗地总面积和边界,并予以登记;业主共享的建设用地使用权与业主在建筑物区分所有权中的共有权具有一体性,二者在划分份额时可一体计算。

十二、建设用地使用权共有份额在登记簿上的体现形式是怎样的

在《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发〔2015〕25号)中,共有份额只有“分摊土地面积”一栏可以填写,然而我们认为以分摊土地面积的形式记载并不是最理想的选择。

不动产登记簿记载的信息主要分为两种,一种是不动产的自然状况,另一种是不动产的权属状况。 “面积”这一概念,通常用于记载不动产的自然状况信息,分摊土地面积将抽象化的权利份额以具象化的“面积”表现出来,然而现实中其实并不存在与这“面积”对应的大小一致地块。事实上,业主的权利及于整宗土地,登记机关将共有份额特定化为某块小土地会限缩业主的权利,有画蛇添足之嫌,故以自然状况信息的方式记载权利信息只会令人徒增困惑。

德国及我国台湾地区,将不动产登记簿上业主共享的地上权使用份额和建筑物区分所有权的共有权份额,以分数的方式加以记载,并记载地上权总面积的方法较为可取。与德国“房地一体”的权利结构不同的是,我国采用房地分离的立法模式,且房屋在观念上处于核心地位。这一差异反映在了以“物的编成”为体例的登记簿中。在德国不动产单元以共有份额为基准进行划分,登记机关为每个共有份额单独设定单独簿页;在我国不动产单元以幢、层、套、间为基准划分,登记机关为每个不动产单元设定单独簿页。

我们建议,将我国不动产登记簿上的“独用土地面积”和“分摊土地面积”改为“宗地面积”和“业主共有权利份额”,前者用以记载业主的使用权覆盖整宗土地的情况,后者用以记载业主对于共享的建设用地使用权和建筑物区分所有权中共有权的持份情况,可以万分之几或十万分之几表示。

十三、如何开展建设用地使用权共有份额量化结果的登记

我们先来看看商品房项目规划建设管理流程:从参加土地招拍挂活动→摘牌,签订土地出让合同缴纳土地出让金→凭用地批准书申报规划,取得建设项目规划红线图→申请办理《国有土地使用权证》→总体规划方案报规划审批,领取《建设用地规划许可证》→将总平规划图、修建性详细规划和相应的单体建筑设计报规划审批,申领《建设工程规划许可证》→施工图纸审查,申领《建筑工程施工图审核批准书》→凭《建筑工程施工图审核批准书》和《施工单位中标通知书》,申领《建设工程施工许可证》→申办预/销售许可或备案,领取《商品房预(销)售许可证》→申请建筑工程竣工验收备案→办理房屋首次登记。

不动产登记机构是按照每个宗地一簿,一个不动产单元一本,一类不动产权利或事项登记信息一页的规则编制登记簿的。同样,我们也以开发建设过程中房屋及其权利在事实上和法律上的状态为主线,依照时间顺序来叙述登记中的重点环节。

(1)建设用地使用权首次登记。登记机构根据土地权属来源证明材料(包括出让合同、权籍调查表等)办理国有建设用地使用权首次登记。

(2)第一幢楼入网销售。地上无房屋的,登记机构办理土地抵押或查封登记时,按正常审查流程办理。要注意的是,办理抵押或查封登记时须查看登记簿、内外网,确认此时宗地上没有房屋预售状况。

(3)宗地上第一幢房屋预测成果审核。小区修建性详细规划方案已审批通过,宗地内的建设用地使用权的具体内容也初步确定。开发企业填报《项目配套公共建筑区分所有权申报表》,经不动产登记机构审查,作为商品房销售合同中关于小区配套设施权利归属条款的模板,记载入《商品房买卖合同》。依据《项目配套公共建筑区分所有权申报表》,按照每幢房屋的建筑面积占总建筑面积的比例,将建设用地使用权量化成为若干共有份额,并将相应份额与每个不动产单元一一对应起来,形成《建设用地使用权量化对照表》。同时,开发商应将《建设用地使用权共有份额分割量化申请书》提交给不动产登记机构。不动产登记机关对开发商的建设用地使用权分割量化情况进行审核,符合规定的办理建设用地使用权分割量化登记,分割登记可在登记簿附记栏中记入。

(4)建立宗地不动产登记簿、小区“电子沙盘”和楼盘表。小区“电子沙盘”,即在不动产登记业务系统中建立的,以小区规划平面图为基础的直观反映每幢房屋位置及预售和查封等情况的模块。不动产登记簿、小区“电子沙盘”和楼盘表是有计算机系统逻辑关系的,并实时自动关联。不动产登记簿借助小区“电子沙盘”和楼盘表,全面、直观、动态的记载和表达不动产自然状况、权利状况变动情况。

(5)办理第一幢楼入网销售时,在原土地使用权登记附记栏注记宗地建筑规模变动及土地使用权份额量化情况。如建设用地使用权上有抵押权的,同时在抵押权登记附记栏注记。此时受理查封登记,应引导执行法院合理进行查封,一是对于已预售许可的楼幢,只需查封未售房号,达到禁止销售和限制未售房号及其对应建设用地使用权处分的目的;二是通过查封项目“电子沙盘”上的拟建楼幢,限制未建房屋及其对应建设用地使用权处分,这样可以有效避免多查封、误查封等情况的出现。

(6)办理后续相应登记。在开发商完成第一幢商品房建设后,可以申请办理商品房首次登记、抵押登记、转移登记、注销登记。相应的建设用地使用权也随之在登记簿中变动记载。

①首次登记。建设用地使用权存在抵押的,应先申请抵押权变更,解除已建房屋对应的建设用地使用权共有份额的抵押,再进行首次登记。首次登记时,登记机关对原土地使用权进行变更登记,明确已建房屋和对应的建设用地使用权共有份额,同时登记剩余未建建筑规模和对应的建设用地使用权共有份额。

②抵押登记

预购商品房预告抵押登记:建设用地使用权上无抵押时,可直接进行登记;有抵押时,由抵押权人出具同意房屋进行预售的证明后,方可进行登记。

在建工程抵押登记:建设用地使用权上无抵押时,可直接办理在建房屋及建设用地使用权抵押登记;已经设立土地使用权抵押登记的,办理在建工程抵押时应以在后顺位进行登记。原建设用地使用权上无抵押,并已有楼幢办理了首次登记的,对于未建建筑规模所对应的建设用地使用权可以设定抵押登记。

③转移登记。小业主办理所有权移转登记时,依据《建设用地使用权量化对照表》,记载各个不动产单元所对应的土地使用权份额从开发商变动到业主的情况,只记载于登记簿,不发证。

④查封登记。登记机构协助法院办理查封登记,可以通过“电子沙盘”和楼盘表,对未销售房屋和未建房屋所对应的建设用地使用权(即对开发商剩余建设用地使用权份额)进行查封。

⑤注销登记。《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此,如果开发商或房屋买受人向抵押权人清偿了一定债务,且该债务金额超过某一房屋对应的建设用地使用权共有份额的价值,则该房屋对应的建设用地使用权上的抵押权归于消灭。在上述情况下,登记机关可以办理抵押权的注销登记,并为房屋买受人办理转移登记。

(7)照此办理。后续开发商每建造一幢房屋均可按照上述步骤(6)进行操作,直至所有房屋均售完。这是一个开发商将建设用地使用权共有份额一份份逐步转移给业主,并将建设用地使用权上的抵押权逐步清偿消灭的过程。

在规划不变的前提下,宗地实际建筑面积与小区规划修建性详细规划的情况会有一定的差异,在差异不影响以约数形式表现的各共有份额数字的情况下,对共有份额不必做变更登记。如果宗地因为规划调整或者其他原因导致土地使用权量化份额数值调整的,需要在登记簿上记载变更原因以及变更内容,从而通过登记簿形成宗地的土地使用权量化份额变更记录。宗地上所有房屋完成登记后,业务人员通过软件功能结算业主土地使用权最终份额,办理业主土地使用权份额的确定登记。为方便登记,作为依职权登记处理,并将最终份额更新到相应的登记簿中。之前记载的业主的土地使用权份额,可以说是“预定分”,全部房屋登记完成时,予以确定。

通过调查研究,分析我国不动产权利结构以及登记和实体权利的关系,对于建设用地使用权共有份额的量化和登记,提出以下建议:

(1)建设用地使用权份额的量化分割,彰显了业主的土地权益,明确了宗地内土地权利关系,具有不可代替的重要作用,应当继续保留对业主的土地权利(量化后的土地使用权份额)登记;

(2)建设用地使用权的客体,为权利所及的整宗土地,不动产登记簿、不动产权利证书上对于这一情况应有适当记载;

(3)宗地内建筑物共有部分的持分权与基地的共有持分权有同质性,登记机构宜将二者合并登记为共有部分,以万分数或十万分数形式登记,体现业主的权利份额;

(4)土地权利份额的计算公式为:业主的共有份额=业主享有的专有部分建筑面积/宗地内总建筑面积;

(5)登记程序的设计应平衡考虑房屋买受人(业主),抵押权人(银行)及开发商的利益,并遵循《物权法》《城乡规划法》等法律的规定,便于处理因规划调整引起的变动。

十四、在建项目建设用地使用权抵押登记如何进行

以建设用地使用权设定抵押的,应先申请抵押权变更登记,注销已建房屋对应的建设用地使用权共有份额的抵押信息,再进行登记。

建设用地使用权上无抵押的,可直接进行登记;有抵押时,由抵押权人出具同意房屋进行预售的证明后,方可进行预购商品房抵押预告登记。

建设用地使用权未设定抵押时,可直接办理在建楼幢及建设用地使用权抵押登记;已经设立抵押权的,再办理在建工程抵押时,应以在后顺位进行抵押登记。

宗地建设用地使用权未设定抵押、已有部分楼幢办理了预售或首次登记的,未建房屋对应的建设用地使用权可以设定抵押登记。

开发企业向抵押权人清偿债务,抵押权人同意解除房屋及其用地使用权份额抵押登记的,登记机构可以依申请办理该楼幢注销登记,同时办理对应的建设用地使用权抵押的变更登记。

十五、针对房地产在建项目的查封登记有哪些需要注意的方面

房地产项目查封标的主要是房屋、建设用地使用权。由于查封标的中房屋是具体的物,即使预售的未竣工房屋也有具体的房号,是“拟制的物”,可以在不动产登记系统及交易管理系统中查封或预查封。而房地产开发企业的建设用地使用权,是抽象的权利,虽然也记载于登记簿,但由于预售、转让及抵押,处于一个不断变动的过程;同时,由于建设用地使用权作为一种用益物权,在以宗地为编成单位的登记簿中也只有一条记录。只有将宗地的建设用地使用权量化到每一幢房屋上,化整为零,才能清晰的与对应的房屋这一具体的“物”关联起来,接受查封。类似域外的地上权,建设用地使用权与对应房屋结合到一起。

查封涉及购房人或开发企业。因购房人债务的查封,查封标的是其所购房屋,包含预购的未交付房屋。查封只能对于已取得预售许可的楼幢,查封未售房屋(含对应的土地使用权份额)。对于开发商,除了未售房屋可以查封,未建房屋及其对应的建设用地使用权份额也可以进行查封。

受理在建房地产项目查封登记时,应引导法院执行人员对未售房屋、未建房屋对应的建设用地使用权进行查封登记。根据最高院的相关规定,作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋可以预查封。申言之,已售房屋及其对应的土地使用权不可以查封限制,故不能简单地查封整宗土地的使用权。执行法官坚持要求查封宗地全部土地使用权的,登记机构应当及时提醒,必要时提出书面的审查建议。

十六、那么量化理论是否可以适用于不属于区分所有权的工矿仓储项目

工矿仓储项目土地使用权出让给了特定的企业,出让合同一般明确不允许开发转让。工矿仓储项目从项目的规划建设过程看,也可能存在分期建设,中途抵押融资不可避免。如何协调处理建设用地使用权与房屋的关系,合理设定不动产单元,方便企业建设和运营,是当前经济下行压力明显增大,实体经济举步维艰形势下,不动产登记机构必须面对和妥善处理的问题。

同样,工矿仓储项目一旦修建性详细规划审批通过,宗地内的房屋位置、规模、面积等基本明确,建设用地使用权的内容也已明确。

工矿仓储项目与房地产开发项目最大的区别,建设过程一般不予转让,宗地内不涉及区分所有权的情形。关键在于融资及抵押登记中,不动产单元如何设定。地上房屋未建,单纯以建设用地使用权抵押的,没有问题;以建设用地使用权连同该土地上房屋一并抵押的,由于房屋作为客体存在一宗土地对应多个房屋的情况,特别是由于贷款规模等限制,必须向多个金融机构融资的,对此,有三种路径:(1)顺位抵押。合理但不能解决一些问题,如分期建设,商品房抵押与解押。(2)分割宗地。宗地的分割受到限制,需要规划审批等相关手续。(3)量化登记。由于贷款规模的限制,一个企业往往需要多家金融机构的贷款,而金融机构又不愿意作顺位在后的抵押权人,企业需要以设定若干个不动产单元,分别抵押给各金融机构。

此时,存在建设用地使用权要不要量化,能不能量化,如何量化的问题。我们认为,虽然工矿仓储项目宗地上房屋之间可能在功能上是配套的,彼此权利主体一致,不存在区分所有权,似乎不需要量化建设用地使用权,但如果企业经营不善,涉及处置时可能各幢房屋分别转让给不同的主体,就会出现区分所有的情形。一般所有权与区分所有权之间是可能发生变化的,当然,区分所有的房屋如被同一主体取得,也可变成一般所有权。所以,对于工矿仓储项目,如果企业将宗地及其上所有房屋作一个不动产单元,我们赞同;如果企业要参照区分所有情形将建设用地使用权份额予以量化,形成房屋与土地使用权的一一对应关系,以每幢房屋及其土地使用权作为不动产单元,办理抵押登记,也是可能接收的。

具体工作开展中还需要统一调查机构、评估机构、金融机构的观念与习惯做法

 

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