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公房可不可以买卖,公房买卖应注意的问题

在我国,广义的公房包括全民所有和集体所有的房屋,狭义的公房则仅指全民所有的房屋。这里的公房是从狭义上理解的。依现行管理体制,我国公房可分为:

 

    (1)直管公房,即由房产管理局直接经营管理的公房;

 

    (2)系统管公房,即政府各部门和各部门所属单位按系统自管自用的公房;

 

    (3)单位自管公房,即全民所有制企事业单位自有自管的公房(包括单位自建自购出租给职工居住的公房)。由国家或地方财政投资建造,计划用于出售的公房,称为“商品房”,不在公房之列。

 

    我国公房过去只租不卖,单位与单位之间的余缺调剂,用无偿的办法调拨解决。

 

    1979年以后,才改无偿调拨为有偿,但无论是有偿还是无偿调拨公房,都不是买卖。公房买卖是在党的十一届三中全会以后才开始出现的。

 

    1981年,为解决居民住房困难和房屋管理上的矛盾,国家有关部门决定将少数结构差、管理不便的旧公房出售给居民。1988年国务院办公厅转发的国务院住房制度改革领导小组《鼓励职工购买公有住房的意见》对此作了更加具体的规定。1991年国务院住房制度改革小组又颁布了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,指出城镇住房制度改革的根本目的是要逐步实现住房商品化,发展房地产业。“向居民个人出售新、旧公房是推进住房商品化的基本措施之一。”

 

    1994年7月18日,国务院又发布了《国务院关于深化住房制度改革的决定》(以下简称《决定》),对公有住房出售作了更加具体的规定。

 

    一、公有房屋出售的条件及程序

 

    根据国务院有关住房制度改革的决定、意见,公有房屋出售必须符合以下两个条件:一是买受人的条件。有资格购买公有住房的是城镇职工。城镇职工一般只能购买本人所在单位住房,干部职工购买不属于本人所在单位住房时,必须由其所在单位证明本人还未有过按优惠办法购买公有住房的行为,并且本人在本地无自有住房,再经售房单位审核批准。

 

    二是标的物的限制。可以作为公房出售的限于城镇公有住房,而且,城镇公有住房有下列情况之一者,一般不宜出售:

 

    (1)所有权有争议;

    (2)临街公有住房,可以改造成营业用房的;

    (3)住房与办公、科研、教学、生产大楼等连接,无法分割的;

    (4)具有文物价值或历史纪念意义的;

    (5)房地产管理部门确认不宜出售的其他公房。

 

    出售公房,购买公房原则上应按以下程序进行:

 

    (1)公房单位向房地产管理局提出申请,并经批准后才能出售。

    (2)由评估员对房屋进行评估定价,经公房出售单位民主评定和上级授权单位审批后向职工公布。

    (3)购买房户向公房出售单位提出购房申请,售房单位对购房户提交的申请书、有关证明文书、户口簿进行审查。

    (4)经售房单位认定购房户购房资格后,购房户须在规定期限内前来签订房屋买卖协议书,买卖双方凭协议书、房价评估表及有关证件送房产交易所审查后办理房屋交易手续,并到房地产登记机关申请领取房屋所有权证和国有土地使用权证。

 

    二、公有房屋出售的价格及付款方式

 

    对公有住房出售价格的确定,理论界有两种看法。一种看法认为,房改的目标是实行住房的商品化,住房作为商品进入流通领域应体现等价交换原则,租赁比价要合理,住房售价要反映其价值;另一种看法认为,确定售房价格应考虑人们的经济承受能力和消费习惯,在现阶段只能是低价才能推进售房。我们认为,确定房价既不能完全依照目前的商品价,也不能完全不顾房屋成本,应以职工长期住房支付能力为依据,同时考虑历史因素。

 

    根据《决定》的规定,我国目前公房出售价格分为三等:市场价、成本价和标准价。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费,建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营性配套公建费是否列入成本由各地自行确定)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

 

    旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市(县)可以实行标准价作为过渡,标准价要根据各市(县)职工平均工资水平、单位发给住房补贴和资助职工的住房公积金测定,并逐步提高,尽快实现从标准价到成本价的过渡。《决定》同时还限定,职工按成本价或标准价购买公有住房的,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。

 

    对于付款方式,《决定》规定,职工购房可以一次付款,也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣。实行分期付款的,首期付款不得低于实际售价的30%,分期付款的期限一般不超过10年,分期交付的部分要计收利息,单位不得贴息,利率按政策性抵押贷款利率确定。

 

    三、公有房屋出售后的产权归属

 

    出售后的公有住房产权归属问题,争议较多,根据《决定》的规定,售房后的产权要依出售价格确定。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

 

    职工以标准价购买的住房,只拥有部分产权,这是考虑出售价较低,优惠条件较多的因素。所谓部分产权,是指某些权能受到限制的不完整的产权,它包含占有权、使用权、有限的收益权和处分权,产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,可以继承,在住用5年后也可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用梳出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

 

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