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自己合法建造房屋,可以不进行物权登记,转让前必须先进行登记

辽宁省公证网:http://lngzw.org/list_g/313.html

    物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”例如在自己的宅基地上合法建造房屋,房屋建成后即使不到房产部门办理登记手续,权利人自房屋建成后即取得该房屋的物权。
    物权法第三十一条“依据本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”即因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定、因继承或受遗赠、因合法建造房屋等取得物权的,法律并不强制要求其进行登记,即不登记也取得物权效力,但是在物权取得人进一步处分不动产物权时,就应当先办理登记手续,将取得的不动产物权纳入不动产登记,然后再进行处分,否则不发生物权效力。例如,A房屋登记在甲的名下,乙依法院判决取得了A房屋的所有权,后乙欲将该房屋出售给丙,乙于出售前须先将该房屋登记在自己名下,否则该房屋的所有权不能转移给丙。应当注意的是,依据本条规定,处分不动产物权时未登记的,仅仅不发生物权效力,但是以该不动产为交付内容的债权合同仍然有效。如在上例中,只要乙依法院判决取得A房屋的所有权,即可与丙订立出售该房屋的合同,该买卖合同只要符合法律规定,即应受到法律保护。但是,只有在乙将A房屋办理到自己名下,才可以办理转移登记,从而使该房屋所有权转移给丙。否则丙只能根据双方签订的买卖合同主张债权,要求乙承担违约责任或者赔偿损失等,而不能取得该房屋的所有权。
    经过以上分析,我们已经清楚物权法关于物权登记的具体规定,再来看刚才的案例,乙在尚未持法院判决书到房产部门办理变更登记手续时死亡,但是乙已经根据法院判决书取得该房产的物权,乙的儿子甲要求根据该判决书办理继承权公证,我们是完全可以受理的。但是应注意几个问题:
    1、人民法院、仲裁委员会的法律文书必须是已经生效的法律文书,人民政府的征收决定也必须是已经生效的决定。
    2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定、因继承或受遗赠、因合法建造房屋等取得物权的,权利人如果不进行转让等处分行为,而是自己进行居住或使用,则可以不进行物权登记,但是如果要将该不动产进行转让等处分行为,在处分前必须先进行登记,将该不动产登记在自己名下,才可以进行进一步的转让等处分行为,否则其处分行为不发生物权效力。

 

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