最高法.省高院:公有住房(25个)裁判规则(有了它,这类案件好办多了)

用户评分: 0 / 5

不活动星星不活动星星不活动星星不活动星星不活动星星
 

本文选摘于微信公号“小甘读判例”,小甘读判例是沈阳市中级人民法院甘国明法官的个人订阅号。

免费订阅方法:直接搜索ggm-dpl或小甘读判例,关注即可,转载本文请注明。


阅读提示:

公有住房的使用权或称承租权的性质,是理论和实务界争议颇多的一个问题。实际上,公房使用权应当界定为物权,确切地说是物权中的用益物权。既然公房使用权是物权,自然可以作为遗产继承,在原承租人死亡后,所有继承人都有权要求实际取得公房使用权的继承人给予相应的补偿,在房屋遇到征收时,也可以获得与继承份额相当的征收安置补偿权益;在离婚时,也可以比照私有住房的规则进行分割,由实际继续承租的一方给予另一方补偿;对于强占公房的案件,则无论经过多久,公房使用权人都可基于物上请求权要求无权占有人返还房屋。

但如果认为公房使用权就是普通的基于房屋租赁合同而产生的债权,则很多问题要么面临解释的困难,要么会得出极其不合理的解释结论。公有住房使用权虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得,但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别:

第一,公房使用权的存续具有永续性。公房使用权不受期限限制,租期届满后自然续期,非因特定事由,房管部门不得终止公房租赁合同。承租人死亡的,其配偶、子女、父母等还可以申请继续承租公房。这样,承租人对公有住房就获得了永久性的占有和使用权,这与一般的私有房屋租赁是明显不同的。

第二,公房使用权因其租金远低于市场租金水平,因而具有高度的价值性。公有住房的租金由政府统一规定,公有住房人缴纳的公房租金基本只用于房屋维修的成本费用支出,房管部门并不从公房租金中经营获利。这与一般的私有住房租赁存在本质不同。

第三,公房使用权的取得需要支付对价,遇征收时可以获得补偿。公有住房虽然租金低,但其最初取得使用权却需要支付其他对价,初始投入成本巨大。公房承租权的取得或是因计划经济时代作为实物工资的一部分分配给承租人,或是公房政策改革后,由承租人通过市场置换(使用权有偿转让)等途径从前手承租人处出资购得。公有住房虽名义上属于公有,但其绝大部分价值构成却应归承租人享有。当公有住房遇征收时,按照有关征收政策,被征收公有住房补偿金额的大部分应给予公房承租人。

第四,公有住房使用权可转化为完全所有权。按照现行公房政策,直管公房的使用权人只需支付很小的价款,即可购得公房所有权。该购房资格只有承租人才具有,非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房的所有权。

第五,公有住房使用权具有实质上的可处分性。按照现行的公房政策,承租人在向房管部门备案后不仅可以将公房以市场价格对外转租,而且承租人还可以通过置换的方式以市场价格将公房使用权转让。

上述区别说明,公有住房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质,其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征,使其在性质上更接近于物权而非债权。虽然公房使用权实质上具有用益物权的特征,但由于我国《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类,受物权法定原则的制约,将公有住房使用权界定为用益物权,在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。鉴于此,应将公房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权。

[上述内容来源于奚晓明、韩延斌、王林清著:《房地产纠纷裁判思路与规范指引》(下),人民法院出版社2014年版,第915-917页]

在“中国裁判文书网”中,按“公有住房”、“最高法院”、“高级法院”等检索条件检索出有关公有住房相关判例,通过对这些判例整理后发现,判例并没有完全按照上述的一般性理论观点进行裁判,不同地区的法院对相同问题也出现了相互矛盾的判例,甚至同一法院,对相同问题也存在不同认识。现将主要判例裁判规则梳理如下,供读者参考。

1.  公房改革中的房屋买卖不同于普通商品房的买卖,具有极强的政策性,同时也存在较大的价格优惠,因而具有一定的福利性,承租户协商确定购房人并不意味着该承租户的其他成员自愿放弃购房资格,房屋登记在购房人名下也不意味着具有购房资格的家庭其他成员对房屋没有任何产权。

——潘美娟等所有权确认纠纷案【(2011)民监字第960号】

最高法院认为,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号)的规定,职工购买现已住用的公有住房,可适当给予折扣;售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣;职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。据此,上海市人民政府制定了“九四方案”,根据该方案,按成本价购买公有住房的对象为公有住房的承租人或同住成年人,且每个家庭仅能享有一次,购买一套。此外,由上海市住房制度改革办公室和上海市房产管理局发布的《宣传提纲》进一步明确了公有职工住房出售价格的计算公式以及1994年成本价、年工龄优惠率、1994年鼓励职工买房优惠率和已租住公房优惠率等,并明确了按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。可见,公房改革中的房屋买卖不同于普通商品房的买卖,具有极强的政策性,同时也存在较大的价格优惠,因而具有一定的福利性。正因为如此,无论是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,还是“九四方案”,在明确购房资格的同时,均以家庭作为公有住房的出售对象。不过,为了确保公有住房出售工作的顺利进行,“九四方案”明确要求凡承租户内有多人的,应协商确定购房人,且房屋的产权证只能登记在购房人一人的名下。“九四方案”中的购房人只是具有购房资格的家庭成员的代表,《宣传提纲》中所谓“按成本价购买公有住房,购买者拥有全部房屋产权”,仅仅是指购房人代表全部具有购房资格的家庭成员对房屋享有产权。也就是说,承租户协商确定购房人并不意味着该承租户的其他成员自愿放弃购房资格,房屋登记在购房人名下也不意味着具有购房资格的家庭其他成员对房屋没有任何产权,因为承租户协商确定购房人只是为了满足上海市关于出售公有住房的政策,不能据此认为当事人已经达成放弃购房资格的合意。就本案来说,陈志新和赵瑞媛作为上海市杨浦区延吉一村13号307-308室的承租人,根据“九四方案”,均应享有购买公有住房的权利,但由于上海市的公有住房出售政策只允许多个承租人协商确定一名购买人,故赵瑞媛在征得陈志新的同意后,作为购买人代表全体承租人取得了上述房屋的产权。但是,从陈志新事后写给其弟陈蟠九的信以及陈志新向房管部门、区政府等提出产权异议的情况看,陈志新虽然同意赵瑞媛作为购房人,但并无放弃购房资格的意思,亦无放弃主张房屋所有权的意思,故不能认为房屋登记在赵瑞媛的名下,上述房屋的所有权即归赵瑞媛个人所有,而只能认为由赵瑞媛作为购房人代表全体具有购房资格的承租人对房屋享有所有权。由于陈志新与赵瑞媛均为享有购房资格的承租人,上述房屋归陈志新与赵瑞媛共同所有。

2.夫妻共同居住的公房,若是婚后一方或双方申请取得公房承租权的,双方离婚后对该房屋仍具有居住权。

——刘正与王玉贞、刘飞占有保护纠纷案【(2011)民监字第510号】

最高法院认为,刘正于1996年与北京市金融街房产经营管理公司签订《公有住宅租赁合同》,从而取得涉诉房屋的承租居住权。由于拆迁安置是以家庭为对象,故当时作为刘正妻与子的王玉贞和刘飞也因此而取得涉诉房屋的居住权。根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的精神,夫妻共同居住的公房,若是婚后一方或双方申请取得公房承租权的,离婚后双方均可承租。本案中,对涉诉房屋的承租居住权系刘正和王玉贞婚后由刘正申请取得,双方离婚后王玉贞对该房屋仍具有居住权。因此,刘正关于王玉贞对涉诉房屋的居住使用权是依附于婚姻关系,且王玉贞已加入外国国籍,离婚后王玉贞即丧失居住使用权的主张,没有法律依据,本院不予支持。

3.  购买或者租赁公房是由当事人所在单位按照房改政策的规定给予解决,属于单位内部纠纷,而单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷不属于人民法院管辖。

——申青香因与新疆梧桐化工厂破产清算组福利待遇纠纷案【(2012)民申字第466号】

最高法院认为:购买或者租赁公房是由当事人所在单位按照房改政策的规定给予解决,属于单位内部纠纷,而单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷不属于人民法院管辖。故申青香请求法院判令新疆梧桐化工厂破产清算组按照福利价向其出售或者租赁公房的请求,并不属于民事法律关系调整范围。

4.  当事人实际居住公有住房,并一直缴纳房租,且领取了《公有住房租赁证》的情况下,对该公有住房享有合法的使用权。

——大连天源大厦有限公司与冯岩财产权属纠纷案【(2013)民申字第151号】

最高法院认为:冯岩自1994年案涉房屋交付使用时即居住使用该房屋,并自1994年10月起一直向万宝公司缴纳房租,且在1999年7月1日领取了《公有住房租赁证》,与万宝公司形成了公有住房租赁合同关系。后来冯岩还办理了房改的相关手续并于2000年5月15日向万宝公司交纳了一定费用,但后期因资金不足没有办成。以上事实足以证明冯岩对案涉房屋享有合法的使用权。

5.  公有住房产权单位按照家庭人口分配公有住房的,非家庭人口不能对该房屋主张权利。

——马建生因与张祯禄、马洁共有纠纷案【(2014)辽审一民申字第281号】

辽宁高院认为,本案争议房屋原为沈阳市沈河区教育局作为产权单位的公有住房。依据沈阳市沈河区教育局房产基建管理所出具的《情况说明》,单位是基于张祯禄家中人口为3人的家庭情况进行房屋分配,对于该情况说明中的“人口3人”,马建生与张祯禄均确认为张祯禄及其丈夫马瑞华、马建忠,由此应认定争议房屋分配时并没有马建生的份额。

6.房屋所有权登记证上记载的所有权人与参加公有住房房改的实际所有权人不一致的,不应以登记为准。

——崔某某因与邹某某离婚纠纠纷案【(2014)辽审一民抗字第63号】

辽宁高院认为,鞍山市立山区平山140所2-23产权房是1973年被申请人邹某某所在单位鞍山市监狱分配给邹某某的公有住房。因邹某某与其儿子邹伟均系鞍山市监狱干警,1993年更名为其子邹伟,1999年房改前又更名为邹某某。2000年12月该房屋参加房改时,邹伟用邹某某及已故母亲刘素荣工龄,以7269元价格购买产权,在此期间,该房屋的住房债卷均系邹伟购买。因此,本院认为,虽然该产权房屋的所有权登记证上记载的所有权人为邹某某,但该产权房屋的实际所有权人是案外人邹伟,故原审法院认定该产权房屋不是申请人崔某某与被申请人邹某某的夫妻共同财产,并无不当。

7.公有住房承租人死亡后,产权单位未重新变更或确定新承租人的,其他人不能以新承租人身份主张权利。

——于良伟与刘翠玉公有房屋承租权纠纷案【(2013)辽审四民提字第00041号】

辽宁高院认为,本案争议房屋为公有住房,产权单位为大连市国有房产经营管理公司,当该房承租人死亡后,应由公有房屋出租人依有关规定应及时变更或确立新的公房租赁人。本案中,该房屋原承租人于宪瑞死亡后,大连市国有房产经营管理公司并未对该争议住房变更或确立新的公房承租人。于良伟、刘翠玉均不具有本案争议公有住房的租赁权,亦不存在从现有登记公有住房使用人于宪瑞转让、交换或者其他方式取得本案争议房屋的租赁使用权,是否享有承租权的请求应向该公房的产权单位大连市国有房产经营管理公司提出,而不能先行提起民事诉讼。于良伟诉请确认其对争议公有住房享有承租权并要求刘翠玉搬出争议房屋的请求,不属于民事诉讼的范围。

8.承租的公有住房的继承问题,不属于人民法院民事调整范围。

李生、李淑萍因与李明、李瑞、李正、李华继承纠纷案【(2014)辽审一民申字第619号】

辽宁高院认为:被继承人李泽民生前承租由沈阳市益兴商业有限责任公司分配,由沈阳民族房屋开发公司托管的位于沈阳市沈河区市府大路375-1号2栋323室房屋一处。现该房屋由李生居住,承租代表人仍为李泽民。被继承人李泽民生前居住的承租房,李泽民仅为该房屋承租人,该承租的房屋仍属于公有住房,不属于人民法院民事调整范围。

9.公房承租权纠纷属于人民法院民事诉讼案件范围,与原承租人共同居住人有权继续承租房屋,原承租人继承人不能通过继承方式成为承租人。

——王润杰因与孙淑珍、大连弘原房屋信息服务有限公司公有房屋承租权纠纷案【(2012)辽审三民提字第00023号】

辽宁高院认为,本案并非单位内部房屋分配纠纷,系公房承租权纠纷,系平等主体之间的民事法律关系,属于人民法院受理民事案件范围。与自有房屋租赁不同,公有房屋的产权单位在承租人的选择、租金标准的确定等方面权利受到公房管理规定的限制。本案中,弘原公司虽为涉案房屋的产权单位,但不得违反相关规定随意确定公房的承租人。按照《大连市城市公有房屋规定》第二十条规定,王润杰作为与承租人共同居住的人要求继续承租案涉房屋于法有据,应予支持。被告孙淑珍不是承租人的共同居住人,要求以继承的方式成为该房屋的承租人没有法律依据。

10.公房承租人在产权单位同意的情况下,有权转让公房承租权。

——刘骏楠与张力强及、温智返还原物纠纷案【(2014)辽审一民抗字第00018号】

辽宁高院认为,涉案公房原承租人是温智,其与涉案房屋产权单位大连造船厂及其后接管涉案房屋的大连市中山区房地产经营有限公司形成租赁合同关系,其拥有合法的承租权。温智将公有住房承租权转让给刘骏楠,大连市中山区房地产经营有限公司与刘骏楠签订了《公有住房租赁合同》,刘骏楠取得了涉案房屋《公有住房租赁证》,拥有承租权人的权利。张力强居住涉案房屋属借用,且没有约定借用期限,刘骏楠在受让承租权后可以随时要求张力强腾退、返还涉案房屋,其义务只是在合理期限之前通知张力强。刘骏楠作为涉案房屋承租权人有权要求张力强腾退、返还房屋,其该项诉讼请求应予支持。

11.  公有住房租赁证具有公示公信的法律效力,被拆迁公有住房的拆迁补偿款应由房屋使用权人取得。

——苗淑文因与苗淑芳保管合同纠纷案【(2014)辽审四民申字第189号】

辽宁高院认为,两份公有住房租赁证,能够证明四平巷15号的房屋已分为两户,该房屋23.99平方米的承租人为苗淑文,另外24.78平方米的承租人为苗宝远。根据物权公示原则,公有住房租赁证具有公示公信的法律效力。因此,苗淑芳为案涉房屋23.99平方米的使用权人,苗宝远在去世前为案涉房屋另外24.78平方米的使用权人。被拆迁房屋相应面积的拆迁补偿款应由房屋使用权人取得,案涉房屋23.99平方米的拆迁款应属于苗淑芳所有,另外24.78平方米的拆迁款属于苗宝远所有。

12.承租公有住房是国家分配给职工及其家庭成员的一种社会福利,除承租人之外,其共同居住人依法也享有对公有住房进行居住使用的权利。共同居住人搬离公有住房,不履行承租人义务的,丧失承租权利。

——尹玉华因与赵春珠返还原物纠纷案【(2014)辽审一民申字第317号】

辽宁高院认为:按照我国公有住房租赁的相关政策,承租公有住房是国家分配给职工及其家庭成员的一种社会福利,除承租人之外,其共同居住人依法也享有对公有住房进行居住使用的权利。虽然诉争房屋最初由尹玉华承租,但是赵春珠与尹玉华之子尹兴东于1984年结婚后即在该房屋居住,其作为家庭成员,为该公有居住房屋的共同居住人。赵春珠与尹兴东结婚后不久尹玉华夫妇即搬离该房屋,再未搬回,该房屋实际已由尹兴东与赵春珠居住使用,是事实上的承租人。且尹兴东离婚后已再婚生女,在此期间尹玉华既未主张赵春珠倒房也未履行承租人义务,并且办理正式公有房屋租赁证后,又将房屋权证亲自交给赵春珠。原审对尹玉华的诉讼请求未予支持,并无不当。

13.公有住房承租权经产权单位同意可以流转。

——刘长元与叶维钧、叶健荣合同纠纷案【(2015)高民申字第03268号】

北京高院认为:刘长元明知诉争房屋系公有住房,仍签署《换房申请表》,经北京市望京实业总公司同意后,刘洁荣取得诉争房屋的承租权,应认定为系双方真实意思表示,并未违反国家强制性法律规定,刘长元关于《换房协议》无效的再审理由不成立,本院不予支持。

14.  公房承租人死亡后,未变更承租人,公房承租人子女继续使用该房屋直至拆迁的,在分配拆迁补偿款项时,应主要依照实际居住情况确定各权利人的份额。

 ——金×1、金×3、金×2、汪×1、汪×2、刘×、金×4与金×5、温×、金×6、金×7、张×、金×8、金×9、金×10分家析产纠纷案【(2015)高民申字第3342号】

北京高院认为:本案中,19号房屋系公有住房,承租人王庆真死亡后,未变更承租人,王庆真的子女继续使用该房屋直至拆迁;拆迁时,拆迁单位根据拆迁政策和19号房屋的实际居住情况、户籍情况等,确定了该房屋的被拆迁人及被安置人。故在分配拆迁补偿款项时,应主要依照实际居住情况确定各权利人的份额。两审法院根据金×5提交的家庭协议、相应录音资料以及法院的调查笔录等证据所确认的居住情况,并无不妥。对于涉案拆迁补偿、补助款的分配问题,两审法院根据19号房屋的日常维护、实际居住和户籍等情况,依法确定由金×7等五人,金×5等三人,刘×、金×3、金×2、汪×1、汪×2、金×1等六人作为三方分别享有拆迁补偿、补助款三分之一的份额,亦无不妥,两审法院根据查明的事实并结合相应证据所作判决并无不当。金×1、金×3、金×2、汪×1、汪×2、刘×、金×4的再审理由不能成立。

15.  公有住房承租人确定问题,不属于人民法院受案范围。

——张梁、张超起诉张洋、北京航星机器制造有限公司确认合同无效纠纷案【(2014)高民申字第00759号】

北京高院认为:北京市东城区北新桥街道头条9号11房号平房属于北京市航星机器制造有限公司所有的公有住房,其承租人确定问题,不属于人民法院受案范围。

16.  房改房属国家福利,具有补偿性、社会保障性、享受权利的一次性等特点,即使房改后房屋登记在家庭成员一人名下,该案房屋仍应为共同财产。

——李月兰与田凌云、田文春赠与合同纠纷案【(2015)高民申字第01585号】

北京高院认为:任一共有权人未经其他共有人同意处分共有财产,其他共有人不予追认的,该处分行为应属无效。本案中,涉案房屋系田文春与前妻朱德蓉于婚姻关系存续期间办理相关的成本价出售直管公有住宅楼房手续,并在《单位出售公有住房房价计算表》中明确记载合计计算了男女双方工龄,其中女方工龄29年。其后,虽田文春在朱德蓉去世后办理了后续购房手续,并将房屋登记在其个人名下,但房改房属特定历史时期国家福利政策分房,具有补偿性、社会保障性、享受权利的一次性等特点,使用了包括工龄在内的优惠,而且一般情况下,每个家庭只能享受一次,故原审法院认定涉案房屋应为田文春与朱德蓉的夫妻共同财产,并无不当。在朱德蓉去世后,遗产分割前,应属继承人共同共有,田文春处分共有财产的行为应认定无效。

17.  公房房改确定的房屋价格体现对职工的福利性质,只针对职工,他人无权享受此优惠,他人支付购房款项的行为应认定为代职工付款。

——刘伟因与刘杰、庆爱卿、张秀荣、庆维娜、庆连春、盛正祥、盛星苗物权确认纠纷案【(2014)高民申字第02960号】

北京高院认为:涉案房屋原系庆爱荣承租的公房,产权单位房改售房具有福利性质,房改售房确定的房屋价格包含了对职工的工龄等因素的优惠,与商品房市场价格存在差距,体现了对职工的福利性质,电信局依据房改售房政策销售诉争房屋只针对庆爱荣,他人无权享受此优惠,原审法院认定刘伟向电信局支付购房款项的行为属代庆爱荣付款行为正确。现刘伟请求确认涉案房屋享有50%的所有权,缺乏依据,理由不能成立。

18.  多人符合公有住房使用权过户条件且对诉争公有住房承租人未达成一致意见的情况下,产权单位有权拒绝办理房屋使用权过户手续。

——闫菊生因与天津市河西区西南楼房管站、阎永生、阎福生、阎春生、闫梅生房屋租赁合同纠纷案【(2015)津高民申字第0733号】

天津高院认为:根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条规定的内容,再审申请人闫菊生与被申请人阎永生、阎福生、阎春生、闫梅生作为诉争公有住房原承租人王秀茹的子女,均符合公有住房使用权过户条件。被申请人天津市河西区西南楼房管站作为公有住房的管理人,在闫菊生与阎永生、阎福生、阎春生、闫梅生未对诉争公有住房承租人达成一致意见的情况下,有权拒绝办理房屋使用权过户手续。

19.  公有住房承租人死亡的,公有住房使用权过户只能由承租人的配偶、子女、父母等一人申请过户。

——孙凤伟、孙长岭因与孙长山房屋租赁合同纠纷案【(2014)津高民申字第1263号】

天津高院认为:再审申请人孙凤伟、孙长岭一审的诉讼请求是请求法院依法确认坐落天津市河北区宜白路华宜里4号楼13门409号公产房屋的用益物权为孙凤伟、孙长岭和孙长山三方共有,并依法予以分割。但根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条的规定,公有住房承租人死亡的,公有住房使用权过户只能由承租人的配偶、子女、父母等一人申请过户。因此,原审法院不支持孙凤伟、孙长岭的将该公产房用益物权共有的诉讼请求是正确的。

20.  实际居住公有房屋的,对房屋均享有使用权,承租人处分房屋,应当与使用权人协商后再行处分。

——范金玲与祁贵玲、天津市卫生局行政后勤管理服务部用益物权确认纠纷案【(2013)津高民申字第0161号】

天津高院认为,本案诉争房屋的性质为公产,该房屋一直由祁贵玲、范金玲及贾维亮实际居住,祁贵玲、范金玲及贾维亮对诉争房屋均享有使用权。根据天津市《天津市公有住房变更承租人管理办法》的相关规定,贾维亮去世后,祁贵玲、范金玲对诉争房屋享有平等的申请承租的权利。由于范金玲系外地户口,只有祁贵玲一人符合过户条件,原审法院在本院认为中明确范金玲、祁贵玲对诉争房屋享有平等使用权后,再审判决祁贵玲对诉争房屋享有承租权,并无不当。鉴于范金玲对诉争房屋享有使用权,今后如祁贵玲对诉争房屋进行变卖,应当与范金玲协商后再行处分。

21.  承租的公有住房不属于承租人个人财产,不应作为其遗产由继承人继承。

——关磊因与钟凤芹等房屋买卖合同纠纷案【(2014)津高民申字第1308号】

天津高院认为:本案中,关钧辉与钟凤芹系夫妻关系,关磊、关红为关钧辉、钟凤芹的子女。由于讼争房屋原系关钧辉承租的公有住房,在关钧辉去世时,房屋性质未发生变更,故讼争房屋不属于关钧辉个人财产,不应作为其遗产由继承人继承。在关钧辉去世后,其配偶钟凤芹根据津房委办(2003)14号通知,签订《公有住房买卖协议书》购买讼争房屋,取得房屋的所有权。据此,讼争房屋为钟凤芹的个人财产,其依法享有处分的权利,钟凤芹将该房屋出卖给关红的行为,依法应确认为有效。钟凤芹与关红在《买卖协议》中对房款数额的约定以及关红未实际支付房款的行为,属二人对其自身权利的处分,并不因此导致《买卖协议》无效。

22.  承租人去世后,原公房租赁关系并不当然终止,作为与承租人同住的家属,应当享有该公房的使用权。

——李忠道与徐福英等借用合同纠纷案【(2014)苏审三民申字第01126号】

江苏高院认为:虽然涉案公房最初是徐伟向鼓楼区房管局和华阳房地产开发总公司申请借用,但在1994年1月19日徐国顺与鼓楼房产经营公司签订公有住房租赁合约之后,其之间就已形成了公房租赁关系。1999年1月承租人徐国顺去世后,原公房租赁关系并不当然终止,徐福英、徐伟作为自1992年起便与徐国顺同住的家属,且二人户籍至今仍在涉案公房内,应当享有该公房的使用权。在鼓楼房产经营公司尚未依相关程序收回涉案公房前,因徐福英、徐伟目前仍对涉案公房享有使用权,且涉案公房确系交付给了李忠道,故一、二审法院判决由李忠道将涉案公房返还徐伟,并根据徐福英、徐伟的诉请,判决李忠道承担逾期返还责任并无不妥。

23.  公房承租人擅自改变房屋结构,且未经产权单位同意将房屋部分转租他人,事后又未得追认,其行为不仅违反了国家政策有关规定,也违背了公有住房使用权设立的目的,产权单位有权解除租赁合同。

——曹立因与南京市玄武区房产经营有限公司房屋租赁合同纠纷案【(2015)苏审三民申字第00553号】

江苏高院认为:双方当事人于1996年2月12日签订了为期三年的《公有住房租赁契约》,三年期满后双方未续订租赁合同。依据公有住房使用权性质,双方在租赁期满后自然续期,原租赁合同内容应继续适用。根据原租赁合同的约定:承租方不得擅自拆改房屋及附属设备,不得将承租的房屋转租或擅自转借、转让或者私自交换使用;一方未履行本契约使另一方造成经济损失或其他严重后果的,另一方有权向责任方要求赔偿损失或者提前解除租赁契约。曹立擅自改变房屋结构,经多次通知整改后仍未整改,且未经玄武房产公司同意将房屋部分转租他人,事后又未得追认,其行为不仅违反了国家政策有关规定和双方当事人约定,同时也违背了公有住房使用权设立的目的。故一、二审法院认定曹立的行为已构成根本性违约,玄武房产公司有权解除租赁合同,并无不当。

24.  公有住房房改时以承租人自己名义申请房改,用自己工龄享受房改优惠并支付了全部的房改购房款和扩面费用,房屋产权人也登记为承租人,无证据证明其他家庭成员也参与房改时,房改后的房屋不应为共有。

——王芷怡与王志良等确认合同无效纠纷案【(2013)浙民申字第1158号】

浙江高院认为:案涉房屋原为王志良承租的公房,后其以自己名义申请房改,用自己工龄享受房改优惠并支付了全部的房改购房款和扩面费用,房屋产权人也登记为王志良。王东海一审提交的证据14出售公有房屋价格审批表、房改公有住房价格申报表及购买公有住房申请表上,购房人姓名、申请人栏目均填为“王志良”,购买公有住房申请表上家庭成员一栏虽填有“王东海”,但仅此不足以证明王东海为案涉房屋共有人。在王芷怡既不能证明王东海为案涉房屋共有人,也不能证明案涉房屋买卖合同存在其他法定无效情形的情况下,一、二审对王芷怡要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉请未予支持,并无不当。

25.  夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。

——邵某甲因与被申请人邵某乙、邵某丙遗嘱继承纠纷一案【(2014)浙民申字第1149号】

浙江高院认为:《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》认为:“夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。”案涉房屋由邵余仁在妻子桂仁珠去世五年后购买,购房时虽享受了桂仁珠的工龄优惠,但并无证据表明桂仁珠去世时夫妻双方尚有共同积蓄,更无证据证明邵余仁系使用夫妻共同积蓄购买案涉房屋,故原判根据最高院上述复函的意见认定案涉房屋属邵余仁个人财产,并无不当。邵某甲关于案涉房屋应属邵余仁和桂仁珠夫妻共同财产的主张,缺乏依据,难以成立。

 

 

海之子网站。

消息订阅

留下邮件 ,订阅消息。